产业地产迎来2大发展机遇,赶紧抓住!

来源:明源地产研究院 徐建 2020-10-16 16:49

产业地产正逢两大机遇
开启下轮地产黄金时期

回顾产业地产发展历程,产业地产可谓是历经了由点及面、由面至体的立体式发展路径。从纯粹的政府主导及规划产业,逐渐转变为现在的充分市场化主体参与;从以往“大而全”的开发区或产城等大尺度经济区,逐渐分化为现在的各式各样“小而专”的专业产业园区;从传统的粗放式产业地产开发,逐渐升级为现在的关注区域规划和产业环境,并围绕核心产业构建产业集群,带动区域发展。

绵延的发展离不开产业转型和城市更新这两大历史机遇。基于全球价值链重构和科技创新,从价值链低端向高端转型正是产业发展的自身规律;由于科技革命和产业变革带来的新经济新业态,帮助城市从衰败中觉醒并走向复兴更是城市更新的底层逻辑。二者合力正推动着产业地产的车轮滚滚向前。

产业转型:“退二进三”持续推进,为新兴产业腾挪空间

中国的开发区建设水平参差不齐,归根结底就是因为产业本身在转型升级。

过去十多年来,中国一直充当着“世界工厂”和“工业大国”的角色,中低端制造业得以显著发展。未来十年,可以预见制造业仍将继续坐稳工业占比第一的宝座,但其内部必将呈现从价值链低端向高端转移的特征。更重要的是,科技必将成为未来的发展引领,在“十三五”计划中,培养战略性新兴产业被列为重中之重,而这些产业的载体正是开发区。

国家明确提出“退二进三”,淘汰低附加值的2.0产业,引进高附加值的2.5产业和3.0产业,这正是为新兴产业的发展腾挪空间。

城市更新:“有机更新”渐成主流,焕发老旧园区新活力

对于空置已久的陈年老旧园区,有机更新正成为主流做法。以万科首个城市更新项目——上生·新所为例,原来坐落在老工业区里的上海生物制品研究所,经过万科的有机更新改造,保留原始建筑肌理,融合时代记忆与新生业态,成为了红极一时的网红打卡地。将产业升级与城市更新结合,既避免了大兴土木拆除重建的成本压力,改造后又能带来新人群新消费,拉动税收,这就是园区有机更新的典型实践。

当前,包括万科、佳兆业等在内的一大批标杆房企纷纷试水产业地产,以“工改工”类城市更新作为切入点,实现低成本土地储备的同时,加速迈向产业转型新方向。

“产业+地产”模式为房企带来四大利好

对于房企而言,“产业+地产”模式能带来四大利好(如图1所示)

图1:“产业+地产”模式的四大利好

第一,可以规避拿地竞争。自2016年以来,新一轮调控迟迟不见放松迹象,地产调控周期越来越长,土地和资金成本越来越高,房企经营压力增大。限价天花板难以突破,房企利润空间受到挤压,地王数量明显减少。同时,对于囊中羞涩的中小房企来说,想要通过传统的招拍挂拿地也正变得愈发困难。通过产业地产拿地已成为关键突破口,有了产业才有资格跟政府谈判区域如何规划、项目如何引进,以及最重要的土地如何配比,从而规避传统渠道的拿地竞争风险。

第二,可以拓宽企业的融资渠道。常见的房企融资方式不外乎信用贷款和抵押贷款等传统债权类渠道,而产业地产能够提供新的融资方向。利用资产贡献的稳定现金流打包做成CMBS和REITs等证券化产品,可以在资本市场上的进行融资。更有实力的房企如越秀地产等,还能探索产业基金、投资孵化等高端玩法,引入社会资本参与,进一步拓宽融资渠道。

第三,能够受到资本市场的青睐。以物流园区为例,电商发展突飞猛进,高品质物流仓储需求逐年攀升,新一轮物流地产投资盛宴正全面铺开。以普洛斯和嘉民为代表的传统物流巨头,以京东和阿里巴巴为代表的电商大军,以及绿地和万科等传统房企等等,各大资本均在物流地产领域投下重注。

最后,对于背后有产业的房企,还可以实现多产业协同提效的目标。典型的如建业集团和东原地产,建业集团下辖建业足球、建业教育等多个板块,东原依托其大股东迪马股份,旗下覆盖体育运动产业板块。这类有着自己产业血脉与积淀的房企,都可以通过多产业协同提效,充分为地产主业赋能。

从地产转型产业

房企经营管理面临的挑战与破局思路

产业地产机遇浮现、利好颇多,但不少房企目前仍未探索出有效的运营模式,也有一些转型中的企业遭遇了水土不服。房企做产业地产呈现出三个典型心态:

▷ “看不起”:习惯了动辄成百上千万的大钱、快钱,看不上以元角分计数的小钱、辛苦钱;

▷ “看不懂”:产业的玩法和逻辑与地产简单粗暴的产销模式似乎不同,难以看懂;

▷ “学不会”:产业需要更多的运营和软性服务内容,这是房企未来必须突破的难点。

更进一步来看,这些困惑可以从战略、组织和能力等三个维度来剖析审视——如何在房企原有主业框架下找准产业地产的位置,如何平衡整合不同业务创造出运营有效的组织,如何提升招商能力破解园区招商困局。这些都是房企转型产业聚集的难关痛点。因此,我们从战略明晰、组织重塑和招商升级三个层面,总结了房企产业地产破局之道。

战略明晰:先产业后地产,明确重点发力的收益方向

房企要做好产业地产,首先必须确立清晰的战略方向,到底是先“地产”还是先“产业”,究竟以哪个为主?赚的是什么钱?(如图2所示)

图2:住宅地产与产业地产的逻辑对比

从“地产”的角度,首先考虑的是房企盈利的诉求,解决企业的现金流和利润问题。很多基于地产快周转思维做产业小镇的房企,大都优先选择销售住宅来快速回笼资金,但住宅卖掉后往往忽视产业员工的居住问题。这就是典型的“先地产后产业”,关注每平方米能产生多少利润,但没有真正与产业挂钩。

从“产业”的角度,不仅要关注房企自身需求,还要满足政府的政绩诉求,以及产业繁荣发展、企业生活娱乐的要求。这并不意味着不能做地产销售,关键在于是先销售还是先产业,要考虑地产销售对象是不是产业相关的企业和员工,是否有真正让这些人安居乐业。这是“先产业后地产”的思维,以产业繁荣发展为目标,关注每平方米贡献多少GDP。

整体来看,住宅地产和产业地产本就是两种不同的模式,一个为了销售住宅而做产业,一个为了服务产业而销售住宅,过程先后顺序不同,追求也各不一样。虽然两种方式都可能是住宅销售,但对产业的生态繁荣效果有本质区别。

用中城新产业董事长刘爱明总的话来说,“产业地产应当先产业、后地产,强持有、弱销售,轻招商、重生态。”的确,只有满足企业及员工安居乐业的诉求,才能实现园区自主有机运行,使产业生态繁荣,使房企水到渠成地实现盈利,同时满足政府的GDP诉求。

与此同时,相比住宅地产单一的销售性收益,产业地产的收益模式更为多元(如图3所示)。既有租金及各类增值服务等经营性收益,也有园区特有的政府补贴类政策收益,还有通过资产升值所带来的增值性收益,甚至还能像张江高科一样,通过投资股权等资本运作来获得资本性收益。

图3:住宅地产与产业地产的收益方式

房企可以根据自身能力模型和资源禀赋,选择合适的收益发力方向。例如,以服务为抓手,成为具有城市运营能力的复合运营商;以实体产业为基石,成为产业链条构造者;充分利用金融工具,小股操盘快速扩张,成为类普洛斯的物流巨头;通过专业管理,输出品牌及服务,成为园区轻资产运营专家。可以说无论是哪种模式,都有着极为广阔的发展空间。

组织重塑:资本基因、产业基因、运营基因和服务基因缺一不可

战略方向已定,接下来就需要通过合理高效的组织来保障落地。这其中,对地产团队的价值定位和组织重塑则成为当务之急。

大部分房企的产业公司或产业管理团队,价值定位还停留在物业管理和运营管理的范畴,产业团队话语权不大,前期拿地和投资测算的决策权仍牢牢掌握在地产团队手中。在这样“强地产、弱产业”的附属架构下,产业逻辑的经营管理难以实现,产业地产的战略也无法顺利落地。

因此,组织结构调整的核心,一定是基于资产管理对资产全生命周期流程的价值把控,赋予产业团队资产管理的价值定位,给予其更多的话语权,改变当前的附属角色。具体来看,我们认为产业团队需要具备以下四大基因,缺一不可(如图4所示)

图4:产业地产团队构建及职责范示例

一是资本基因。产业园区投入周期长、回报速度慢,是否拥有完善的融资体系对于产业园区招商引资和运营发展至关重要。因此,园区的开发团队不仅要把控开发建设进度,更要承担项目资本筹措和外部资本运作等职能,必须具备核心的资本基因。

二是产业基因。与普通商业招商不同,园区招商更加注重产业资源注入和产业生态导入,比如基于园区定位和产业规划等内容,锁定主导产业、核心产业以及辅助产业,实行产业链招商,因而一定离不开产业基因。

三是运营基因。如果说物业管理是运营基础,类似“底薪”,为进驻企业提供最基本的待遇保障,那么商业配套就是进阶,属于“福利”,让入园企业不仅享有“基本工资”式的物业管理,更能体验到丰厚的“社会福利”式的配套设施。

四是服务基因。园区服务不单指日常经营管理的报事报修,还包括代办注册、财税咨询、人才培训和政务服务等增值服务,甚至涵盖产学研、创业孵化和知识产权等相关的产业服务,帮助入驻企业获得成功。

能力培养:通过筑巢引凤或带凤筑巢,引入产业生态

招商能力是园区运营最为核心的能力,这直接关系到产业地产项目的生死存亡,是房企转型产业的核心关注点。对于动辄以亩为单位的产业面积,传统的招商手段显然无法适配。关于产业园区招商,业内目前主要有以下两种典型思路:

其一是筑巢引凤,主要针对缺乏产业基因的企业,以往多数的民营房企和部分国企其实都不太具备产业基因。筑巢引凤的关键无疑是尽可能多地提供“引凤”的条件,比如税收优惠、生产要素保障、企业及产业服务和生活配套保障等,这些都关乎企业及员工未来的成长。只有提供最全面、贴心和专业的发展环境与体系,才能在众多的产业地产项目中脱颖而出。

其二是带凤筑巢,主要针对自身带有产业基因的企业,比如三一重工、中集集团和海尔集团等实体企业。其优势就在于建好的园区可以立即为我所用,导入自有产业后,联合产业链上的龙头企业带动相关核心企业,激活整个上下游的服务企业,构造产业生态集群,从而最大程度地提高招商效率。

正如中集产城董事兼执行总经理张一平总所言,产业招商一定要追根溯源。以物联网产业园区为例,在做招商时,必须从源头找到该产业相关的著名高校和研究所,将这些产学研资源注入园区,引入产业链上的龙头企业,再借由龙头企业带动上下游企业,最终促进产业的集聚。

整体来看,在产业地产迎来黄金期的行业背景下,房企若能够左手掌握强大的资管能力,右手掌握丰富的生态资源,以服务为出发点,以产业代招商,满足企业安居乐业的核心诉求,相信无论是否具备产业基因,未来都将有机会在产业地产的市场上占据一席之地。

借力数字化武器,实现

“资管为根,产业为花,地产为果”

在行业步入新周期、新常态的当下,产业地产已成为中央、地方与房企间的最大公约数。乘着产业转型和城市更新的契机,产业地产的诸多利好显现,越来越多的房企开始向产业地产转型发力。

但过去开发商销售住宅,吃的是“硬饭”,现在转型产业做内容,吃的是“软饭”,运作模式完全不同。要想真正将产业转型的战略目标执行落地,数字化手段必不可少。数字化在成本控制、管理赋能和风险管控等层面具有天然优势,成为近年来众多园区品牌的杀手锏。

信息标准化,实现管理有效

数字化手段可实现园区经营信息在线上的自动沉淀,使企业不再依靠传统的人工统计与纸张记录。所有经营数据与指标都能基于数字化工具进行量化处理,包括收支明细、投资密度、进驻企业数、人均产值和利税等。促进企业自省管理,有利于进一步提效降本。

资源数据化,实现决策有据

通过数字化方式沉淀客商资源库,实行客户建档管理,并通过技术手段实现客户信息的动态更新,帮助企业更好地进行内部管理和经营决策,让所有决策都有数可依、有据可循。

指标体系化,实现风险可控

在运营过程中,出于资本回报及资产增值的目标,可以构建全面的风险管理体系,设定企业风险阈值,一旦出现风险,及时介入纠偏,从而实现从“事后救火式”管理向“事前防火式”管理的转变。

地产下半场已至,在产业地产开启的又一轮黄金期里,企业要想先人一步拔得头筹,就需要借助数字化扎实提升资产管理能力,真心实意地做园区运营,将产业实实在在地引入进来。开出产业的花朵,才能最终吃到地产的果实!

文章来源:明源地产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
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5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
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2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
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15 - 20年
全国
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1500 - 2000平米
5 - 10年
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