在能做的地方做合适的产业

来源:互联网 未知 2020-10-16 14:00
产城的投融资首先要满足两点:
第一看城市,第二看产业。
这两个角度本质上是完全不同的城的思路和产的思路,但本质都归结为一点:
在能做的地方做合适的产业。
 
城市思路的核心是产业转移。
我国的大城市都存在一种通病,比如上海,虽然有三千万人口但真正中心城市的面积很小。而反观国外的东京、纽约,即便是城市边缘地区发展的也很不错。
在区域一体化的趋势和政策引导背景下,大量的产业正在发生转移,主要路径是高成本区域转向低成本区域,降低成本并进行资源整合最终实现产业升级。这些产业的落脚点基本是新一线或二线城市,基于产业转移后带入人口。
而户籍政策也正在引导推动这一趋势:除了一线城市,大部分城市放开落户限制,而一线城市如上海正在缩紧落户全面控制人口,在引进高端人才的同时把低素质人口淘汰,但控制人口规模会极大程度影响城市发展。因此未来新一线、二线城市将是人口不断发展,城市创新力不断提升的主力。
 
产业思路的核心是能否平衡现金流。
单做产业地产板块时其实城市并不是主要考虑因素。很多企业默认一二线城市机会大,而三四线城市没有机会,但真正在操盘产业地产项目时,三四线城市的生意要更为容易,因为三四线城市对产业类型物业的分割出售不做限制。
 
不管出发点是“城”的思路还是“产”的思路,细化到具体实操时还要落位到政策、资源、机会三个维度,最终才能做出“在能做产业的地方做产业”的准确判断。
 
 
看政策:因区施策
 
不同区域因为其发展定位、产业市场、政府偏好等因素,其产业政策各有侧重。因此,做产业地产投融资,“因区施策”,是首要原则。这要求开发商对区域经济和政策有深度了解。
 
 
看资源:聚焦区域资源禀赋
 
选址时,考虑每一个产业和每一个地区之间的匹配度,这个地方的环境适不适合做这个产业、适不适合做这个产业载体。
 
 
抓机会:产业转移再整合中的机会
 
产业整体提质增效中蕴含重大机遇。此前,老上海记忆的代表之一——上海辣酱油厂,在区域产业提质升级中,搬迁到了浙江的调味品产业园区。辣酱油厂的入驻会带动园区内产业联动,同时带动当地农业发展、实现订单式生产。从这可以看出,在产业“转移、集中、整合”的过程中,给转移承载地的上下游产业链和产业载体都带来了很大机遇。
 
以小见大,在城市群间产业的“淘汰、转移、升级”过程中,同样给承接产业转移的中西部地区带来全新的投资机会。这些区域原有的存量物业不再符合产业承接的条件和能级要求,这就产生了对新的产业载体的需求;此外,这些产业转移承载区未来的产业发展方向,也是值得挖掘机会的重点课题。
随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化,产业结构和产品结构不断调整升级,运营商必须主动经营,提供产业服务,为园区产业发展寻找新动力和新模式。
 
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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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