为何文旅地产轻易不能碰?

来源:园区在线 2020-09-27 15:37:52

当前,中国楼市正在经历缓慢的转型,而文旅地产则因其与新的生活方式的契合,受到了各方的瞩目。

 

在城市住宅开发走过了近30年后,今天,天花板越来越近,风险越来越大,特别是中小房企更是被挤压的无立足之地,很显然,随着国民消费意识的空前觉醒,文旅、度假、康养等产业一夜暴热,文旅、康养地产也随之迎来重大机遇。

 

可以说,文旅、康养地产是房地产开发企业转型难得的良机,也正因为此,目前很多大型房企,诸如绿地、绿城、恒大、碧桂园、万科等巨鳄纷纷杀入,当然中小房企也不甘落后,各地特色小镇、田园综合体与日俱增,就充分说明了大小开发商们敏锐的嗅觉。

 

为何文旅地产轻易不能碰?

但是,我们又不得不极其不愉快的承认,这么多的特色小镇也好,田园综合体也好,还有康养、民宿等项目,虽然层出不穷,但真正成功的却没有几个。据国家发改委最新统计的数据,仅2019年各省就淘汰整改385个“问题小镇”

 

为什么?为什么会这样?拨开重重迷雾,究其本质,原因显而易见,这就是很多房企在进入这一领域时,根本没有做好理论准备和战略设计,带着过去传统的开发理念去做文旅,其风险可能比传统开发更大更高。

 

我之前提过,文旅地产就像是一块唐僧肉,如今不管是强豪还是侠盗,无不张着血盆大嘴千方百计想上去咬一口!长生不老啊!可是,真咬到了肉,含在嘴里却无法吞咽,为什么?唐僧肉是不能生吞活剥的,必须要七味真火蒸煮,金铜鹿鼎伺候,还要九九八十一种药材,七七四十九天熬制,方能食之嚼之。不知道需要什么器皿药材,不懂得如何烹煮,文旅地产碰了你可能就输。

 

下面,我就来详细解读为什么文旅地产轻易不能碰!

 

 

01

 

我首先想问,开发商们是否真正理解了文旅地产到底是什么?

 

 

如果不理解文旅地产的内涵,只是打着文旅地产的旗子,以换取政府的低价土地,这不仅在市场上走不通(房子卖不掉),而且,将导致越来越多的地方政府对文旅地产产生抵制的想法,进而阻碍文旅地产发展,不利于整个行业的前行。

 

从字面上理解,

“文”是指文化符号、文化资源、文化产业;

“旅”是指旅游资源、休闲、度假、旅居;

“地产”则比较直白,就是我们平时所知道的居住的房子;

 

根据这些字面定义,结合实际的操盘经验,我认为,文旅地产开发的基础应该是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败

 

从概念上来说,文旅地产是具有明确产业定位、文化内涵、旅游休闲和一定社区功能的复合型开发项目。显然,文旅地产的内涵,比普通的房地产开发要丰富复杂的多。

 

从功能上来说,文旅地产应该具有三方面的功能:

 

 

首先当然是居住功能,文旅地产不仅要能住,还要能生活,需要提供能满足日常生活的各种配套支持;

 

其次是休闲度假功能,文旅地产绝不是复制城市的生活方式,而是休闲的、度假式的生活模式;

 

第三是产业功能,显然文旅不能仅仅只是配套,而是产业,因为只有产业,才能真正支撑起文旅地产,这也是许多开发商没有意识到的问题。

为何文旅地产轻易不能碰?

文旅地产的确是地产行业转型的新方向,但如果你连文旅地产的概念都没理解清楚,真的不应该贸然入市。唐僧肉纵然长生不老,但你又怎么保证到手的那块不是孙悟空障眼法下的一块石头呢?

 

 

02

 

方向搞错了,车到山头必碰壁!

 

 

作为一名在房地产行业摸爬滚打十几年的从业者,我经历了大量资本流入房地产,各城大刀阔斧开发房地产的时代,也见证了房地产在市场需求和政策调控下,逐步规范化的过程。近三四年,在传统房地产发展步伐的放缓中,文旅地产等新地产正在逆势而起,成为房地产开发转型未来的方向。但据我观察,不少投身文旅地产的开发商,在开发模式上就走进误区,比如:

 

 

一味的模仿复制

到底现在有多少个假乌镇?多少个拈花湾?多少个袁家村?没人知道。但我只知道,活着的还是真乌镇、真拈花湾、真袁家村,其他的没听说谁还活着。另外,乌镇是青砖黛瓦白墙,于是全国所有项目都是青砖黛瓦白墙,好像中国的建筑就只能是这一个色系了。

 

这种现象的出现,一方面是图简单省事,拿来主义,别人成功了,我也能成功,一方面是缺乏创新能力,被经验和传统束缚了思维。如果文旅项目都只能是一个样,那我想说,也没有存在下去的必要了。

为何文旅地产轻易不能碰?

一头扎进的冲动蛮干

 

许多开发商一头热血的冲进来,一圈圈地几千亩,没有做什么准备和思考,就埋头苦干起来,也许是在市场上拼杀,他们带有这样的人生信条:

 

一是天下武功唯“快”不破,什么都必须抢占先机。现在政策风口下,文旅项目拿地价格低廉,意味着利润空间极高,如果不抢先圈地开发,“苏州过后没艇搭”。

 

二是摸着石头过河,总有一条正确的路。这类开发商急于饮“头啖汤”,以为看了几个项目,心里就有底了。三是船到桥头自然直……结果总是幸运的,我就是这么走过来的。这是深入骨髓的的机会主义者,自信心爆棚,殊不知一个浪头,就有可能永远沉入水底。

 

对此我想说,在开发决策前,你最好还是问一下自己,你的资金准备好了吗?准备长期投入了吗?你是否有做过深入的研究,能够在市场上存活下来吗?你是否有资源和产业链的整合能力?

为何文旅地产轻易不能碰?

挂羊头卖狗肉

 

很多开发商挂着文旅地产开发的名头,无论是主观上的故意,还是认知上的薄弱,本质却是房地产开发。就目前来说,房地产还是文旅地产盈利的核心组成部分,甚至可以说,没有房地产就没有文旅地产。

 

但是,文旅地产开发并不等于房地产开发,文旅地产带来的是一种新的生活方式,具有广泛的人文和社会特征,这不是房地产可以单独解决的。

 

如果仅有房子,而没有文化,没有特色,没有赖以生存的产业,房子就只是一堆钢筋水泥。以文旅地产开发的名义行房地产开发之实,有违发展的初衷,反过来说,如果认为房地产开发就是文旅项目开发全部,那终将误入歧途。

 

林林总总,有太多画虎只画皮的案例,可想而知,如果连开发方向都搞错了,文旅地产的开发只会一塌糊涂!

为何文旅地产轻易不能碰?

 

03

 

房开商转型做文旅地产,要当心!!!

 

 

无须讳言,涉足文旅地产的开发商绝大部分都是由传统房地产开发转型过来的,但地产商转型文旅地产是良机,但同时又极有可能是一个巨大的陷阱。

 

我接触过很多想进入或者已经进入文旅地产的“开发商”,发现一个令人担忧的严重问题——他们承袭着地产开发的理念、模式去做文旅地产,但根本没有认识到传统房地产开发和文旅地产建设完全是两码事,不言而喻,风险巨大。

为何文旅地产轻易不能碰?

下面我就跟大家说一下文旅地产和传统房地产开发有哪些不同:

 

 

①功能不同

 

 

传统地产开发是以提高居住的舒适性为目标,因此,无论是南北朝向、户型设计、空间布局无不围绕居住的舒适性。而文旅地产不仅关注居住的舒适性,更重要的是要导入一种生活模式,打造一种更好的生活方式。

 

②开发内容不同

 

 

传统房地产开发产品类型相对简单,其主要就是包括住宅、商业、公寓、酒店、写字楼等…而文旅地产的开发,除了包括房地产以外,还涉及到产业的开发,如旅游、文化、养老等…‍

 

③产业链不同

 

 

传统地产开发仅仅涉及少量配套产业链,如社区商业、物业服务等,产业整合难度较小;而如何整合文旅产业将是文旅地产开发所要面临的新课题,与传统的地产产业链相比,文旅地产所涉及的产业链规模更大,范围更广,而且产业链不再仅仅只是配套,产业导入是否成功,甚至成为影响整个项目成功的关键要素之一。‍

 

④开发模式不同

 

 

传统地产开发节奏快、产品单一,后期运营简单,主要采用“开发—销售”模式,实现资

金快速滚动;

 

文旅地产是“地产开发+产业运营”模式的组合,与传统地产相比,文旅地产的开发面临更长的开发周期,同时需要可持续的运营‍。

 

⑤盈利模式不同

 

 

传统地产的盈利模式相对简单,要么销售、要么租赁,来自增值服务收入几乎可以忽略不计。‍

为何文旅地产轻易不能碰?

对文旅地产来说,地产的开发收入虽然也是重要的盈利点,但同时,产业运营是更重要的可持续收入。从长期来看,文旅地产具有更好的盈利模式,但同时也意味着更长的投资回报周期,以及更大的风险,需要具备更加强大的运营管理能力。

 

其实,在我们清楚了文旅地产开发与传统地产开发到底有哪些不同之后,我们就知道了文旅地产开发的路上到处都是挑战和陷阱,稍有疏忽,“满盘皆输”就不再是一句口头禅。遗憾的是,很多人视而不见,依然带着传统地产开发思维,贸然进入这一新领域,失败和挫折也就不可避免了。

 

 

04

 

注意这些风险,再来谈收益!

 

 

文旅地产开发不能忽视巨大的风险!概括起来,做文旅地产有三方面的风险。

 

 

①拿地风险

 

 

拿地风险可以概括为两个方面,其一是选址,其二是来自政策和政府方面的。‍

 

就选址而言,首先要明白,并不是任何地方都适合做文旅地产,文旅地产的选址要满足三个条件:资源要独特,交通要顺畅,人气源要近。

 

1、资源要独特,这里的资源包括自然环境方面的,也包括人文环境方面的,选址地需要具有特殊的、独一的资源,某种程度上来说是稀缺的,这样才能给消费者带来独特的体验价值;除了资源要独特,还需要做好资源价值判断,这一点我将在以后讲解。

 

2、交通要顺畅,是指要能便利地到达,与外界保持通畅的联系,否则,资源条件再好也无法做文旅;

为何文旅地产轻易不能碰?

3、人气源要近,是指与主要目标消费人群的距离要近,毕竟全国如海南、三亚那种地理条件,能吸引全国各地人群的地区不多,大部分区域都是具有地域性的,这也决定了人口聚集较多的的大中城市周边最适合做文旅地产。

 

来自政策和政府方面的风险,主要因为文旅地产开发的周期较长,并且需要依赖政府的规划以及必要的配套投入,这里不再展开赘述了。

 

②项目开发风险

 

 

文旅地产如何开发,还是像传统地产一样的开发流程?显然是行不通的,文旅地产开发决策首先必须解决三个难点:项目的战略定位,项目的开发模式和项目的盈利模式,因此,文旅地产开发必须做顶层设计‍。

 

第一步需要解决,我们做一个什么样的文旅地产?即文旅地产的战略定位,文旅地产的战略定位主要依托于地块的资源、面对的市场、地块本身的价值以及目标消费人群,在此基础之上,确定文旅地产的主要功能、形象以及特色等等;

 

接下来是开发模式的问题,也就是确定项目主要的发展驱动力,目前较成功的开发模式主要有华侨城旅游度假地产模式、绿城的旅居养老模式,以及乌镇、丽江等地的文旅组合模式等等,文旅地产的开发模式的设计需要符合自身的发展定位;

 

为何文旅地产轻易不能碰?

最后,文旅地产如何盈利?地产收入虽然仍是盈利的一个方面,但在整个项目中对收益的贡献会大幅下降,文旅地产开发必须有一个综合的盈利模式,以保证持续滚动开发的资金以及利润需求。

 

只有解决了以上三个核心难点再谈开发,否则一切都是徒劳。

 

③项目的运营风险

 

 

这往往也是最容易被开发商忽视的问题。文旅地产的运营不仅涉及到物业服务,还包括产业发展、资金运营、品牌建设等等,显然不再仅仅是物业管理那么简单。‍

 

文旅地产运营需要与平台建设结合起来,比如文旅产业开发合作平台、立体品牌推广平台、综合投融资平台等等,只有以创新思维,建立全方位的平台化运营体系,充分调动全社会各界的资源,才能为文旅地产发展护航。

 

当前文旅地产已成为房企转型的“香饽饽”。尽管前景广阔,但不良文旅地产项目的淘汰速度也在加快。开发商要想在激烈竞争中脱颖而出,一方面要加深对文旅地产的了解,同时,转变传统的开发思维,为进入文旅地产开发做好充分准备。

为何文旅地产轻易不能碰?

来源: 仁科仁居

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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