做园区，大家都有一个“百年老店”梦。

 

可现实是残酷的，大干快上的背后往往存在许多隐患，可能短时间内病症不会显现，可一旦爆发便足以致命。许多项目可能等不到园区的下一个风口，便会因自身缺陷而不得不提前退场。

 

我们总结了产业园区的七个潜在风险，需要园区人在顶层设计和实际操作中予以严控。

 

 

政策风险

 

产业地产主要是以政策为导向，风向好的时候，项目差一点也没问题，政策不利的时候，个人能力再强也很难力挽狂澜。

 

可以说，政策直接决定了园区的生死。

 

尤其在近两年，房地产调控力度加码，「住宅反哺园区开发」的传统商业模式遭受挑战；地方招商引资优惠政策在叫停和重启中摇摆不定，从某种意义上来说，政策招商已非长久之计；各级管委会机构开始市场化改革，决策权下放，主管领导更迭，不确定性非常之多....

 

按目前的情况，一旦离开了政策，大多数园区是玩不下去的；而园区界面临最大的改变，恰恰是政策红利正在消退，市场环境走向规范化和充分竞争，未知政策风险的园区，将以加速度死亡。

 

 

拿地风险

 

园区对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同，都会导致项目功亏一篑。

 

这一点在异地项目体现得尤为明显。 只有在本地亲身工作生活一段时间，且对园区行业有较为深刻的认知与理解的团队，才有可能做出正确的选址决策。而大多数园区运营商虽然也会聘请咨询机构调研，但大多是罗列数据和想当然的决策，体现方案上是一回事儿，实际操盘却大相径庭，比如笔者所在的杭州，某全国TOP5级别的外来产业地产商，选址在了空有概念的区域，几年时间已过仍未有丝毫起色，令人唏嘘。

 

另一方面，用地的稀缺导致拿地门槛骤增，一幅优质的地块，政府对运营商的要求已经从单纯的「讲好故事」到对背景、产业、资源、项目、投资强度、税收等方面的全方位覆盖；且一旦有实力更强或者与政府关系更为紧密的企业加入竞争，地还是拿不下来。

 

 

财务风险

 

园区对资金的需求量巨大，从土地整理、到投资建设、运营管理、产业投资，基本是以资本链条为主轴进行操作；且园区项目的收入大部分来源于出租而非出售，项目回款周期很长，对资金链和融资能力的要求非常高。

 

而园区又是一个天生融资渠道狭窄的行业，实际操作中，基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息，势必将在某个时间点对项目产生较大的资金压力，与园区长期持有，稳定经营的发展模式又不相符。

 

如今，多数园区处于「短债长投」的局面，回本时间短至3-5年，多则8-10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，更需要长期廉价的资金支持。然而，就目前的融资市场而言，是很难支撑的。

 

 

产业风险

 

产业定位是园区的「风向标」，错误的定位会让招商工作举步维艰。

 

然而目前我国多数园区的定位是非常模糊的，园区的产业定位，少说5-6个，多则10余个，互联网、电子信息、智能制造、新材料、新能源等几个产业，基本覆盖了全国的园区；还有相当一部分跨界而来的产业地产商，对产业规划嗤之以鼻，在他们的固有认知中，只要房子营销做得好，造得漂亮，自会有企业投怀送抱，结果实际做起来，发现根本不是那么回事儿。

 

这里，提几个园区绝对不能选的产业：

 

1、地方政府不支持的产业不选；

2、对区域发展产生负面影响的产业不选；

3、处于衰退期的产业不选；

4、不具备产业发展条件（产业基础、人、资金等）的产业不选；

5、与周边同质化的产业不选；

6、尚处于概念阶段的产业最好不选。

 

 

商业模式风险

做园区利润不高，所以商业模式一定得想好。

 

商业模式的风险从拿地就开始了。一些新手以政策优惠带限制条件拿一块偏远的空地，觉得自己占了便宜，结果建完发现实际成本很高（比住宅高），开发周期又长，新区写字楼无人问津；甚至还有一些是科研用地，完全不能卖，最后赔得血本无归。

 

另外，租售多是「看天吃饭」，一旦大环境不好，园区会很快陷入困境，必须找其他的盈利模式。靠政府补贴？政府补贴什么时候到？能到多少？都是未知数；靠投资和服务？这么和你说， 90%的园区，都没法靠投资赚钱；99%的园区，都没法靠服务赚钱。所谓靠投资赚钱、靠服务赚钱，基本都是谎话，除非你自认为比张江、启迪、光谷等一干园区龙头更有战略眼光，能做到他们做不到的事情。

 

所以，哪怕你再有情怀，商业模式必须先设计好。

 

 

概念风险

 

适当的概念，可以给予园区和企业更多的想象空间，此为利好；但过度的追捧很容易变成好高骛远，不切实际，可以蒙骗企业一时，但最终得付出代价。

 

我们所见到的每一位园区操盘者，都是演说家，都是营销奇才；每个园区都被包装得灿烂无比，引进一个500强的办事处，园区立马变身总部经济；来了一家回收废旧电池的企业，第二天高新技术、新能源等关键词便见诸报端；安装一个监控，一个门禁，就成了智慧园区、成了智慧楼宇；招商人员张口闭口AI、物联网、区块链，实际上连他们的基本概念都解释不清......企业与园区信息的不对称，让信息在传播中变形、放大。

 

园区对概念的重视，大过了对园区运营本身的关注，这本身就是一件十分危险的事情。

 

 

多元化风险

 

企业多元化，必定多风险。

 

对于经营投资，大部分国人普遍缺乏专注精神，一旦有了增长，首先考虑的不是往纵深发展，而是横向跨行业；尤其是现如今地产越来越难做，手里有闲钱的企业都在谋求多元化发展。

 

多元化发展，这件事本身是一条出路。但这条出路的前提，是要有一个与当前主营业务互补的成熟项目，以及稳定的现金流。否则，当一个项目有问题的时候，就会产生多米诺骨牌效应，反而拖累原有主营业务。