产业地产有别于传统的住宅开发，是围绕着产业的微笑曲线，以土地为载体，用产业为依托，实现土地的整体开发与运营。

产业地产盈利模式

产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。

1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。

2、有前景的信托基金的模式。产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内地或者海外进行公开发售募集资金。这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。

3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。

产业地产典型特征

产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。

一是前期投入大，自有资金占用时间长。产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。

二是后期现金流持续且稳定。后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。

三是开发专业要求高，难度大。近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。

四是目标客群范围较小。工业地产的潜在购买者是所在区域的企业以及上下游服务类的关联企业，受区域的政策影响较大，具有一定的限制性。当地的产业基础，是产业地产存在的前提条件，缺少产业的支撑，产业地产将举步维艰。

另外，工业用地的转让在政策上限制较多，不能随意转让，而且各项税费也较高。同样涉及增值税、土增税、契税、印花税、所得税等。

案例：联东U谷

联东集团是国内产业地产的标杆，2003年起就涉足产业地产，目前已布局国内大部分产业聚集地及一二线城市周边。

上图为联东全国布局城市，来自联东官网

联动集团的产品可以分为两大类：产业综合体和总部综合体两种。

产业综合体，主要产品包括低密度的总部基地，研发大楼、标准厂房、公寓、商业等。并在各业态之间提供一些上下游的链接服务，建立一种相互依存，合作共赢的园区生态。主要选址是位于城市新区或者开发区，代表项目是北京金桥基地项目。

总部综合体，主要产品包括独栋办公、高层办公、高端公寓、商业配套等。主要目标是为入驻的企业提供能满足企业形象的产品，以及成熟的总部办公氛围。主要的选址位于城市的中心区域或者副中心，代表项目是天津的双港项目。

联动集团的盈利模式有三种：

一是物业出租和出售的收益。这部分收益在联东的收益当中占比最大，大约三分之二以上。

出租型的物业，对拟入驻企业来说资金压力较小，进入门槛也较低。同时通过统一招商入驻，能够保证招商企业的质量。同时从经营的层面，能够持续提供稳定的现金流。

出售型的物业，通过销售能够快速实现资金回笼，为联东在全国的扩张提供后续的资金支撑。

二是运营的收益。项目前期主要来自于物业服务费收益，后期则主要由企业服务收益、园区广告收益、投资园区企业的收益等构成。这部分收益大约占据联东总收益的15%。

三是利润或者税收分成。联东在一些地方的园区会采取与政府合作，共享收益的形式。例如上海国际企业港-电子商务区项目，就是由联东集团和上海金山区政府利用各自的优势，联合开发和招商，收益分成。其中六成的收益归金山区政府，四成的收益归联东集团。这部分收益大约占据联东总收益的20%。

联东产业拿地的选址要求：

1、城市经济发达的城市，主要是全国一二线的重点城市。因为产业地产目标客群范围较小，因此城市经济的发展水平直接决定了项目后期招商运营的客群基础。

2、城市要有产业基础，特别是一些具有悠久的制造业或者产业发展历史的城市，是重点选择区域。

3、地块周边产业基础雄厚，在是新区或者开发区的布局上，需要地方政府的主导，并且有实实在的产业布局项目落地。

按照上述选址标准，全国符合联东入驻标准的城市，不超过50个。

实例：北京金桥产业园

项目主要定位为京津冀发展走廊上，高新技术和产业研发基地，因地制宜发展生物技术与医药，电子信息产业，光机电一体化，软件制造与新材料等产业。

模块化分区打造产业链集群，主力户型在1000-2000㎡，标准厂房占比58%，总部办公及研发占比42%。

充分利用当地的优惠政策，有针对性筛选性地引入高附加值的产业，入驻园区的企业，多为具有完整的研发、生产、销售、办公功能的成规模的龙头企业。

来源：投拓江湖

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