产业地产开发及盈利模式全解析

来源:前瞻产业研究院 徐建 2020-03-18 15:41

近年来,房地产市场调控力度持续加大,不仅出台调控措施的城市个数增多,调控在一些城市的力度也在加码。房地产市场迎来一场剧烈的变革,开发商纷纷寻找出路,商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向,就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产,随着新城镇化的深入,产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。

地产开发商模式

1、开发模式。

 

地产开发商的商业模式

2、盈利模式。

地产开发商可通过以下三种方式盈利:

(1)物业出售,即出售产业物业获取利润。由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金,与国际产业地产开发商相比,我国的地产开发商物业销售比例偏高,普遍在7成以上,以联东U谷为例,其物业租售比维持在2:8左右。

(2)物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益。由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。

 

产业新城开发商模式

1、开发模式。

 

产业新城开发商模式的商业模式

2、盈利模式。

 

产业投资商模式

1、开发模式。

 

产业投资商模式的商业模式

2、盈利模式。

产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。

◆园区运作模式

园区业务仍为产业投资商的主要业务之一,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;

◆资本运作模式

产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值,形成既当“房东”又当“股东”的模式,2016年张江高科、南京高科分别实现投资收益6.97亿元和2.9亿元。

◆基金管理模式

管理发行的产业投资基金,收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道,例如湖北高投管理14支创业投资基金。

基金投资商模式

1、开发模式。

 

基金投资商模式的商业模式

2、盈利模式。

基金投资商主要通过以下两种方式盈利:物业租赁和物业资本化。

◆物业租赁

无论对老厂房进行改造还是新建工业物业,其目的都是将工业物业进行出租,赚取稳定的现金流,较高的物业出租率是获取稳定租金的基础,也是将物业进行资本化运作的基础。

◆物业资本化

一般而言,通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本,为提高资金周转速度以实现快速滚动开发,必须对成熟的物业进行资本化运作,发行Reits即是常用的资本化方式,这不仅缩短了资金回收期,还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。

结语

 

文章来源:前瞻产业研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
11038.84万平米
城市综合体
2019-12
47382万平米
步行街区
2020-09
3.2万平米
城市综合体
2020-12
2.5万平米
城市综合体
2020-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
美妆护理
30 - 50平米
3 - 5年
西南区
眼镜
40 - 80平米
3 - 5年
北京
饮品
500 - 800平米
4 - 8年
华东区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
全国
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