去地产化下的产业地产

来源:城市更新资讯 徐建 2020-02-21 16:59

过去中国经济过于依赖房地产行业,做到了堪称“高增长、低通胀”的完美组合,但是导致了土地价格不断升高,地方政府通过出卖土地获取巨额资金同时通过杠杆获取万亿融资,再重新投入到基础建设中,然而天上没有免费的馅饼,而同样世界也没有一副完美的经济解药,这种看似完美的组合导致一系列负面问题,国家之后出台一系列举措来弱化房地产对于经济的影响。

这就是所谓“去地产化”。

首先经济过于依赖房地产行业,让土地价格上升,会在两方面产生巨大的作用。第一居民收入分配结构恶化,在政府和企业财富快速累积同时居民消费GDP比重下滑,意味着在现在的市场经济体系下的分配制度在剥夺居民收入,基层政府与居民农民的土地矛盾愈大,每年导致发生群体事件多达数十万起。

第二,高企的土地成本让工业和服务业的成本提高,变相打压了产业经济的积极性,另外由于以为政策性杠杆让土地价格上升这种非市场行为,加剧了应该分配到当地居民和劳动人民手中的财富被剥夺的情况。

事实上如果过去房地产总体是成功,如果在产业地产方面探索是失败的,中国宏观经济决策走到选择“去地产化”的今天,错在把房地产作为产业支柱。从03年产业地产被提出来,最初设想是以产业为依托,地产为载体是想整体开发为产业服务。地产黄金十年过去,在浮浮沉沉的地产汪洋崛起座座千亿巨轮,谁吃胖了肚子谁鼓起了腰包已经不重要,重要的是中国巨轮站在船头的船员看到了巨浪,巨轮要掉头......

近些年很多房企也扎堆更名,似乎响应国家去地产化,一个个开始玩多元化,其实房企在艰难转型。

从一二线城市城镇化水皮均达到80%到房住不炒概念提出,到19年融资窗口紧缩后,留给房企的“买地、建房、售楼”的模式操作空间确实越来越越低。宏观政策调控不断的给地产行业施压,一道道减法下来,同行都在感叹这年头什么项目都不好做。

以往业内往往“产业+地产”简单组合,而忽略了产业才是核心。无论是政府探索和市场探索都是不太成功的,政府探索固然从资金到招商都有当地一整套规则可以按部就班执行,但是对市场需求敏感度不高,容易脱离市场;同样交给市场中的房企固然也着其他土地开发经验和成本优势,但是对于后期招商运营也是不尽人意。

某一个地区特色产业和特色环境需要做到产、城、人、文的理念与功能整合,不是靠高周转和标准化,甚至高周转作为优秀房企的特质往往会成为产业地产阻力,前些年很火的特色小镇,有人统计过房企做特色小镇失败概率高达90%。那是不是政府做不好,市场也做不好,问题就无解?非也,因为市场不单只有房企。

有部分尝试让更多的制造业或者业主本身加入到产业地产领域。但是目前还存在其他几个问题在于,宏观经济下行导致业主对于未来预期当然,新建产业园需要招商或者自持都需要魄力。具备能力撬动一整条产业线的社会资本不多,行业普遍观望态度。另一方面自持旧厂业主由于资金匮乏、补助有限,改造涉及企业迁出、建筑拆除、土地平整等多个方面远超多数旧厂业主资金能力,还不如保守的安于目前租金流水收入形成了,能晚改就晚改,能不改就不改定性思维。

哪怕是愿意改,由于政策打架、交叉。产业关系复杂和旧工业区历史遗留问题多,更重要的是政策变动多又快,往往让人无所适从,甚至原来没有问题改造以后变成问题多多,如果不是专业研究,这个入门门槛属实过高。其实产业地产符合经济发展方向和地产调控方向一致,本身会形成一种合力,带来的结果就是在地区经济贡献大幅提高,长远来说还有有利于产业集群化,增加税收同时形成特定城市竞争力和示范效应。但无论如何都有必然阵痛,但是苦涩之后是甘甜。

以工改为例子,很多村级工业园本身归集体所有所有权、使用权、经营权三权分离,造成权属整合难度大,从而影响村级工业园成片连片规模改造,法院不愿意受理这类型案件,仲裁案例匮乏,每个地区之间差异大,导致本身就难以平衡的利益问题变得更加难处理。在珠三角,工业用地出让价格大约80万/亩,而商住用地普遍都1000万/亩以上,复垦项目每亩土地仅奖励10万元。孔子说:不患寡而患不均,而项目利益又“寡”又“不均”,以往调控政策往往是针对放弃做减法,其实吴工认为需要适当加法,对更多的市场参与者的加法。采取更多的让利给予到更多的市场参与人,既可做到降低房企地产影响力,又可以极高社会积极性,还要把更多社会资源投入到产业中,需要考虑上层设计者的只智慧。

现阶段有部分尝试让更多的制造业或者业主本身加入到产业地产,但是目前还存在其他几个问题在于,宏观经济下行导致业主对于未来预期当然,新建产业园需要招商或者自持都需要魄力。具备能力撬动一整条产业线的社会资本不多,行业普遍观望态度。另一方面自持旧厂业主由于资金匮乏、补助有限,改造涉及企业迁出、建筑拆除、土地平整等多个方面远超多数旧厂业主资金能力,还不如保守的安于目前租金流水收入形成了,能晚改就晚改,能不改就不改定性思维。

哪怕是愿意改,由于政策打架、交叉。产业关系复杂和旧工业区历史遗留问题多,更重要的是政策变动多又快,往往让人无所适从,甚至原来没有问题改造以后变成问题多多,如果不是专业研究,这个入门门槛属实过高。其实产业地产符合经济发展方向和地产调控方向一致,本身会形成一种合力,带来的结果就是在地区经济贡献大幅提高,长远来说还有有利于产业集群化,增加税收同时形成特定城市竞争力和示范效应。但无论如何都有必然阵痛,但是苦涩之后是甘甜。

2019太不容易了,但是不论如何,地产行业的人员收入还是所有行业排第二的,仅次于互联网。很多有识之士通过自身革新和导入多元化业务来增加自身整合能力和产业运营能力,以前身上泥味已经没有那么浓,而这些企业往往获取更高额的利润,万科、万达和碧桂园在这方面走的相对较前。

拿地土地市场方面,不少土地限定开发主体,限定用途和引入产业,拍价限定,限定售价等各种限定条件玩法越来越多,而且这将是常态化。

房企能走规模化的,过去已经完成早就完成,追逐千亿房企就上岸的想法已经不现实,转玩玩合纵连横,或者走专精路线是种不错的选择。整个行业呈现多态势发展。随着国土空间规划的完善,政府有更强的控制力把控土地,过去可操作性会变得更加少。

产业化方面,呈现一个产业往实质化方向变化,首先体现在产业导入,不单单符合当地产业结构调整方向,同样要明确区域和整体战略抢占局部政策倾斜非常重要。除了土地开发外还需要兼顾生态、民生、基建等问题;另一个是产值要求,目前东部远海城市个核心城市外迁原有落后产业,倾向引入高投资总额、高产值的重大产业项目,而本身这类型的产业对于如何部署导入也会有不一样的操作要求,不同城市对产业述求不一样,如何搭配自身资源来操盘项目是关键。产业税贡是房企与政府博弈的新领域,如何能关键在于是否能说服各方抛开成见,牺牲短期利益换取更大的长远利益,在不动摇本身核心产业同时引入高科技高附加值产业。

去地产化实际就是专业人做专业事,地产行业已经完成中国经济发展的现阶段性任务了,未来需要把社会资源有序让渡出来给其他领域接棒,如果还想借产业地产玩囤地卖楼那套已经不现实了,对于个人或者对于企业来说,只有花费更多时间去打磨自身技术和功力才能活得更好。

文章来源:城市更新资讯

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项目名称城市商业面积类型开业时间
6万平米
城市综合体
2013-10-01
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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