产业地产三大运营模式深度解读

来源:产城瞭望 2019-11-26 15:48:01

作为区域经济与产业经济的主要平台与载体,产业园区的运营直接关系到传统产业的转型升级,在“十三五”期间经济发展进入“新常态”的背景下,产业园区也进入了全面升级的打造:第一,持续加强各方的协同合作,促进产业园区的平衡发展,全面提升产业运营实力;第二,加强产城融合,进一步拓宽园区内部的服务体系,以打造全产业链集群发展的产业园区模式,推动城市的升级;第三,结合科技发展趋势,利用创新科技手段,积极布局高新产业项目,打造高科技、智能运营园区。

图:产业园区全产业链协同打造产业集群模式

1、联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作,全面提升产业运营能力。

产业园区的客户以政府与企业为主,因此产业园区的运营对企业的资源协同能力具有较高的要求,在经济发展新常态的背景下,产业地产公司内部强强联手、外部联合专业优势资源互补,全面深化各方资源的合作协同能力,进一步推动产业园区的发展。

华夏幸福“开发性PPP”模式:华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式,探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。通过采用开发性PPP模式,华夏幸福与地方政府各司其职,政府是园区开发建设的决策者,对基础设施及公共服务价格、质量实施监管,并专门设立园区管委会,负责对接相关事务;华夏幸福作为投资开发主体,在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域,为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,为政府与企业合作开展PPP模式提供平台,创造出“1+1>2”的效果。

联东集团的“联东U谷”模式:作为产业园区运营服务商,“联东U谷模式”通过实现区域土地集约发展与促进产业集群快速成长,有效解决企业和政府双方面临的多种问题。联东集团实施“两优、四有、三审”的发展战略,即集中发展优质项目和优质客户,对入园客户执行“金门槛计划”,通过严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的“三审”流程,形成“招审分离”,最终实现产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障,可为政府提供解决土地集约利用、企业持续化税收的方案,同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台,从而实现企业、政府、产业园区运营商三方共赢,形成园区发展的正循环。在运营服务方面,联东U谷整合入园企业的需求,以区域产业政策为导向,将科研院所、产业、政府引导政策、金融机构、第三方专业服务机构等要素进行有效融合,为入园企业在技术升级、产业转型方面,提供人才、资金、市场、品牌等方面的助力,形成各方资源的协同合作,全面凸显产业园区运营的综合实力。

市北高新“基地+基金”、“融资+孵化”探索产业孵化投资新模式:2018年,市北高新结合园区大数据产业资源和丰富的企业客户资源,通过联合知名股权投资与基金管理机构,组建具有市北特色和优势的市场化产业投资基金,寻求产业投资新路径;同时优化产业投资体系化建设,加大对园区内企业的深度梳理,建立市北科创企业数据库,并制定全方位的科创企业引培方案,蓄力产业投资业务,进一步深化“基地+基金”、“融资+孵化”的创新运营模式,有效发挥资本的聚拢效应,帮助园区科创企业实现关键技术、商业模式、规范治理等方面的突破,同时,也将充分释放资本的“虹吸”效应,吸引更多的优质企业与优秀人才进入园区,有效实现“资本”与“智本”的对接。

2、持续深化产城融合,以打造一站式、生态闭环的产业集群助推城市升级。

产业园区的发展以产业为支撑,产业园区是产业要素资源聚集与发展平台,产业园区的开发建设离不开各产业要素的协同,“一站式、生态闭环”的产业集群发展模式有效加强园区价值实力的同时,也可实现整个产业链条的合作共赢,进一步助推城市的升级发展。

招商蛇口“前港-中区-后城”综合发展模式:以港口或者交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口,以临港的产业园区为核心和主要载体,配套城市的新区开发,通过“港--区--城”的有机融合与协同发展,形成涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施的产城融合生态圈,把生产、生活、生态的内在联系协调一致,实现宜业宜居、有机共荣的人民美好生活场景,形成生态圈式可持续发展的模式,由此实现港、产、城联动,将政府、企业和各类资源的协同,成为城市转型升级的重要途径。经过蛇口工业区40年的建设运营,招商蛇口的“港口、园区、城市”三位一体综合发展模式,为企业带来商业利益的同时,也为城市发展带来了巨大的社会效益。

张江高科“新三商”模式:即科技地产商(全产品线)、产业投资商(全创新链)和创新服务商(全生命周期)。张江高科以科技地产为产业集聚的空间载体,通过创新服务加强张江高科与园区内企业的连接,最终以产业投资的形式参与到企业各个阶段的发展,促进整个园区的产业发展,分享全产业链发展结果。“新三商”战略定位是张江高科从单纯的园区开发向产业投资服务身份的转变,通过投资产业、孵化产业、联合包括中国银行在内的多家金融机构为企业提供投贷一体化服务,通过变现上市金融资产等途径进行退出,形成良性的、持续滚动的投融资机制,以此助推全产业链的发展。

3、结合科技发展趋势,以智慧、科技创新园区运营。

2018年政府工作报告明确指出产业发展方向,通过推动新能源、新材料等新兴产业的发展,实现制造强国和创新性国家建设,进一步推进供给侧结构性改革。企业为迎合国家发展需要,助力国家完成产业升级,依据国家产业升级战略积极布局高新项目。

一方面,部分企业凭借强大的产业运营基础,以智慧、科技为产业为方向,全面打造高科技产业园区。如招商蛇口在南京打造以“人工智能”和“互联网+”为主导产业的紫金智谷产业园,园区集创新孵化、科技研发、创业投资等多种产业功能于一体,助力南京高新产业升级;东湖高新与重庆两江新区合作启动两江半导体产业园项目,通过高端研发、设计来打造中国西部半导体发展新引擎、重庆半导体产业创新示范基地,进一步完善重庆半导体产业链条;启迪协信首入杭州落子丁兰智慧小镇,以科技产业为导向,未来将打造成为杭州的智慧中心、新产业中心、科技创新中心和人才聚集中心。

另一方面,部分企业采用高科技手段全面升级园区运营服务,全面打造智能运营产业园区。如隆基泰和作为集地产开发、商贸物流、清洁能源于一体的环首都新型城镇化优质运营商,持续打造以新型城镇化建设为核心的全产业生态圈,主动承接北京外溢企业,不断助推环首都区域经济繁荣与发展,满足从城市建设、城市服务到可持续发展的城市运营全程需求。在信息化与全覆盖的发展时代,隆基泰和一方面投资新兴产业,在霸州投资兴建高分子材料产业园;另一方面,利用新技术做商贸物流,包括产业园区的建设和招商,利用大数据、电子商务的技术与工业旅游相结合,真正做到线上线下一体化,全面优化产业园区的运营服务水平,以科技创新园区运营模式。上海临港的浦江园区在双创载体和平台建设方面取得突出成果,AI-Park建设获得实质性推进,科技广场三期A-B众创空间引进了全球医疗技术创新孵化和加速基地项目。

结语

历经数十年的发展,国内产业发展形势成为产业地产更新升级的风向标。随着产业的转型升级,产业运营商联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作,全面提升产业运营能力;持续深化产城融合,以打造一站式、生态闭环的产业集群助推城市升级;同时,运营商注重运用信息化等创新技术手段创新园区运营。

文章来源:产城瞭望

上一篇: 望京科技园区“壮丽七十载·阔步新时代”文艺汇演
下一篇: 产业地产开发的常见误区、关键问题及操作思路
项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
Copyright@2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-1
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360547

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

立即咨询