从“大拆搭建”到“追求智慧可持续”，中国的城市更新已经步入了4.0时代，城市将通过产业、生活、消费等一系列需求变革，被打造为坪效更高的智慧化空间。

作为国内较早关注长租公寓、联合办公、民宿等新空间运营的资管服务机构，空间研习社在城市更新领域打造了不少爆款案例。本期【资管大咖说】，空间研习社的创始人陈敏将结合在城市更新和存量资产运营上的实战经验，带来《产业更新，助力国企资产盘活》的主题分享。

资管大咖说

《产业更新，助力国企资产盘活》

存量时代，国企“资产”不能流失的底线不能破，但通过“资管”（运营）的价值，可以让资产变为“资本”，最终走上“资产、资管、资本”螺旋上升的闭环。其中，“运营”是让“资产”变成“资本”的催化剂。

在盘活过程中，国企需要重视三大更新：

其一是资产更新，将内容填充至资产当中，突破原有资产低坪效的情况，创造更多现金流。

其二是产业更新，国企需要密切关注与引导片区产业升级。

其三是做资本更新，将资产转化为金融资本，提升资本收益率。

产业化思维将给国企带来三类价值：

其一是产业升级，创新创业招商模式，吸引周边产业链的聚集并带动产业创新发展；

其二是成本节约，减少项目改造投入成本与周期，降低企业合作链接成本；

其三是商业创新，资产管理商与商户间成为共建伙伴。

以下为分享实录，有删节

1 国企应洞察危与机，

掌握城市更新资产管理方法论

我们叫做空间研习社，顾名思义是研究“空间”的，使命是让天下没有闲置的空间。我们这几年来所做的事情第一个叫做价值传递，第二个叫做生态繁荣，第三个叫做运营赋能。

在当前城市更新进入精细化运营的阶段，享有天然的存量资产优势的国企，可以说是机遇挑战并存。但存量资产变成资本需要资管的运营。

当下，国企盘活资产面临资产离散、结构多元、产权归属不清晰、租约受限等多重难点。经过这些年来的项目实践，我们认为，国企如何做大资产，具体分为三点：

1、带资本策划。做资产全周期的系统规划，如前期资本投融资模型的搭建，后期资本退出渠道的规划。

2、带产业招商。国企资产类型多样，想要做到规模化、标准化，就要带产业招商。

3、带内容运营。运营核心是流量，流量核心是背后所有的内容。

我们讲智慧更新，其实就是说做正确的事永远比做实更重要。存量时代，国企“资产”不能流失的底线不能破，但通过“资管”（运营）的价值，可以让资产变为“资本”，最终走上“资产、资管、资本”螺旋上升的闭环。其中，“运营”是让“资产”变成“资本”的催化剂。

在盘活资产过程中，一定要轻重分离。同时需要重视三大更新：

1、资产更新。增量时代强调资产规模。存量时代，强调资产价值和良好的现金流。

2、产业更新。对于任何一个政府和城市来说，产业更新是核心。

3、资本更新。从战略经营角度来讲，我们叫做资本更新，将资本转化为金融资本，提升资本收益率。

当下资管行业长期存在的痛点如产品高度同质，产品精准定位越来越难；消费需求嬗变，用户召集运营越来越难；商业内容不足，资管服务生态链不健全。如何突破自身局限打造富有社会价值的标杆项目？

在我们看来，一个爆款的诞生，基于多重因素：产品定位独特 + 用户定位精准 + 用户社群黏性 + 现金流稳定平衡 + 组织协同灵活+品牌价值传播。

合理规划项目的产业定位，离不开“政府支持”“投资认可”“用户认同”的三角定律。政府主导什么产业，区域形成的产业氛围，可以依托的产业资源有哪些？周边消费人员对哪些产业会感兴趣，未来趋势需要什么样的产业去引领……这几点都需要纳入考虑，融合平衡，最终找到自己的细分产业定位。

城市更新业务的核心能力就是资产管理，要平衡好“资产、资本、资管”三者关系，简单来说就是协调好物业、资金、运营三大资源。资产管理的门槛较高，还是需要交给专业的团队进行打理。这里举几个成功的案例：

1、人口增长和城市化带来的动力大不如初，广州越秀产业基金应运而生，是越秀集团谋划战略性新兴产业投资平台和产融结合的关键抓手。从现在看来，越秀当时的判断无疑是正确的。抓住了两个新的机遇，一个是消费升级，另一个是科技创新。广州越秀产业基金，通过“资本+资管”双核驱动战略，盘活了自有商业资产，成为国内首个登陆港股REITs的国有企业。

2、高和资本、光大安石、翰同资本发起城市更新基金，比如重庆金茂珑悦通过资产并购，建立了“资本、资管、资产”的良性资产增值模型。

另外，在资产管理方面，有四个维度需要关注：政策、产业、空间、资本。国企离“政策”和“资本”近，优先占有“空间资产”，因此需要利用好自有资本与社会资本，在政策引导方向做好工作，并借助产业化思维盘活存量。

2 谋求创新，借力市场整合外部资源

盘活存量资产

一、尝试业务创新盘活存量资产

在城市更新项目中，国企存在诸多制度上的限制，需要拥有敢于创新的意识和决心。

以上海市北高新集团为例：他们做整个园区的运营，实行增量开发与存量运营双轨发展的战略模式。针对存量市场，专门成立子公司从事存量资产收并购业务，取得相对自由的运营权责，并组建自己的资管业务团队，整合第三方资源对收购项目进行设计运营。企业在南京西路F659大厦的改造项目大获成功，获得了设计界大奖，整栋楼宇租金平均高于周边市场价30%。

同样是市北高新资管团队，领导层将租赁业务实行承包制度，并鼓励员工为入驻企业提供不同类型的增值服务。在F569项目中三分之一的收入来源皆为企业服务收入，例如为入驻企业办理文创补贴，或者享受部分税收返还收益。由于与政府之间联系紧密，相对民企更了解扶持政策，项目管理团队办理企业服务的效率很高。据统计单此业务每年就可以为该项目创造上百万的收入，办理服务的员工也能得到业绩提成奖励。

这个案例给我们带来了四点启发：

第一、未来存量市场越来越大，企业最好提前入局。下一个5年，如果主业是做增量开发的，也需要将存量“举”起来。

第二、资产和资管要分离，充分授权资管团队的激励机制。

第三、资产运营商的合作模式要创新。比如团队服务输出和引入外部专业团队并蒂开花的合作模式。

第四、利用好政策的资源，围绕企业提供政府相关服务，既帮助了企业创业， 又扩大了收入，锻炼了团队，增长了市场经营能力。

2、要善用外部资源，实现资源的有效整合。

产业是城市更新的灵魂，对于招商能力不足的国企，整合外部资源（政府、企业、消费者）进行内容导入是最佳策略。

国企与民间资本专业运营团队合作有很多优质案例。我们走访过一个园区叫创享塔，堪称为国企与民企团队合作的优秀典范。

创享塔资产原为国有资产，后改制为中央国资委下控股单位，他们将资产进行轻重分离，和一家民企以共同入股的政企合作模式，对园区项目进行改造。央企做资产控股，合资公司做经营决策。针对入驻创享塔园区的创业企业，普陀区制定了扶持政策，进行补贴。

如今被打造成时尚产业园，业态空间配比为85%办公+15%商业，具有社群属性、数字化属性的“办公+商业+教育+生活”等配套服务。改造升级后的园区集办公、教育、商业和酒店为一体，以互联网思维和创新理念形成了一个共享无界的青年时尚社区，并且兼具多维复合业态、互联智能体验和创意文脉传承等特点，为人们带来创意品质办公、生活和休闲的新潮体验，提供了新潮有趣的无界生活方式及多维价值体验。

3 产业化思维，导入空间创新内容

国企资产种类多，产权不清晰，难以实现每个项目的精细化运作。那样如何用产业化思维做存量资产盘活？

以我们和湖南卫视合作的马栏山项目为例。湖南卫视最核心的是视频生产能力，内容研发能力也较强。它们打造了一个5G新视频产业园，围绕数字视频内容生产这一核心，以视频IP综合运营为先导，视频内容制作和视频内容数字营销渠道（平台） 建设为主导，视频数据运营、视频设备制造、视频电商为支柱，视频内容创意、视频金融服务等配套，形成数字视频全产业链集群。

用同样的逻辑，我们参与了上海一个类似于产业园区的规划。

上海有一条叫做“老外街”，在全国找不到第二条这样的街，70%以上商店店主是外国人，这条街被称为“舌尖上的联合国”。从一条荒废的铁轨到一条餐饮休闲街，再到全国知名的“十大商业步行街”，再到国际级文创生活园区及国际级文化交流生活中心，“老外街”在产业更新模式创新上做了很多探索。

2019年12月，老外街集团获批“原纺织十四厂”19000㎡的更新项目全面升级。我们带领新演艺运营商THE BOXX提前介入“老外街国际文创生活园”的产业定位和招商规划。

做任何一个产业园，首要考虑的便是流量问题。做产业规划核心就是要清楚吸引人流的内容是什么？

我们制定了升级改造的方案，引入娱乐、宠物、众创空间等新的业态。“老外街”进行升级扩容后，不仅有餐饮，还有宠物乐园、众创空间等，年轻人到这里来，除了吃饭、还可以体验文创、逛潮店，还可以带着宠物来创业……

那么，产业化更新带来的社会价值和挑战又是什么？

产业升级带来优质的产业聚集。通过今年疫情的黑天鹅事件，我们也发现生态完整的产业园区受疫情影响最弱。

产业化更新对企业来说，减少了投入成本和反复改造的周期，同时也降低了企业合作链接成本；对于用户来讲，这是一种商业创新。资产和商户成为共建伙伴，空间与产业形成良性的依存，产业创新动能得到更好的激活。

然而，在更新过程中，对于资产持有方来说，大部分资产持有方需要的不仅仅是招商运营或设计规划，而是全程系统服务；对于内容生态商来说，为存量空间提供定位规划、设计改造、招商运营等服务商无法协同。

城市不缺两个东西：第一是资产。第二是内容。内容和资产匹配，需要一条内容产业链进行连接。房地产有56大服务链，城市更新也需要强大的服务集成平台。

小结：

在当前城市更新机遇下，各地国企首先要明辨行业之势，其次依据企业自身的能力，平衡“资产、资管、资本”三者关系；在守住资产不流失的红线，可通过开展多样化的合作模式参与城市更新业务，才能更加游刃有余！