这12个成功项目告诉你,城市更新一定要这样做!

来源:远洋设计汇 2019-11-13 11:34:21

随着我国城市化进程的快速发展,我国的许多大城市迅速扩张,对城市周边环境带来了巨大的压力,大城市病越来越严重。为此,许多城市制订了城市扩张的限制性政策以遏制城市的盲目无序膨胀,中国的城市化进程慢慢由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段。发展关注点已从外延式的发展转向了城市内部空间的有机更新。如何解决当代中国城市空间结构、经济产业结构、文化延续性、自然景观等社会、经济、文化问题,实现多元复合、分步实现的城市更新目标成为业界关注的主要内容。

 

城市更新对一个城市来说是个永续的话题,因为城市各个片区的发展总是不平衡的,进程有快有慢,质量有高有低,存在着内在的矛盾性和不匹配性。再加上城市所处的宏观政治、经济和社会环境也在不断地变化,这就造成城市中总会存在需要更新的片区。“城市更新”正是对城市中已不适应当下社会发展的地区进行必要的改造,使之跟上城市总体发展步调的过程。

 

但城市就如同一个生命,是个密切关联、和谐共处的有机整体,任何对城市局部的改变都会带来复杂的连锁反应。所以城市更新的任何一项举措都不是孤立的,在空间上它要对话所处的物质文化环境;在时间上它要承接历史、面向未来。它要能够促进城市内的街区、聚集区、市镇等不同尺度区域的多样化发展,形成与城市有机联系的功能混合的社区,避免社会分化。城市更新工作的多元性、复合性、和对居民生活的重大影响性决定了这项工作必须遵从城市有机体内在的逻辑和规律,顺应既有城市肌理,在可持续发展的基础上,谨慎细致、循序渐进地展开城市更新的改造。

 

要想取得城市更新这样复杂的系统工程的成功需要考虑的因素非常多,一般主要包含以下六大核心要素:一、成功地对待传统建筑文化遗产; 二、成功地传承非物质文化遗产;三、成功地承载今天的城市功能;四、成功地带动周围街区的综合发展;五、成功地进行城市设计,将更新片区编织入城区整体;六、成功地打造城市名片。本文试图结合近年来在城市更新领域的几个经典案例就以上六点做出初步探讨。

 

 

一、成功地对待传统建筑文化遗产

 

一般来说,城市中的待更新片区大多处于城市的中心位置,拥有久远的历史和珍贵的建筑文化遗产。所以城市更新工作首要考虑的是如何对待传统建筑文化遗产的问题。在西问题上西方发达国家所走过的历程,为我国的城市更新发展提供了很多的经验和启示。我国在改革开放初期,大规模、快速化的城市改造造成大量负面影响,如城市旧有肌理被破坏;各类传统保护建筑遭到毁坏;城市历史文脉被切断;城市特色逐渐消失;千城一面等。在我国国力日渐强盛,人民对文化遗产保护意识不断增强的今天,采取“在保护基础上的再利用”的原则是最为合适的。

 

纵观国内近年来一些比较成功的城市更新项目,它们对既有建筑遗产的创新性再利用是它们取得成功的共同要素之一。旧有建筑遗产不管是文化建筑、宗教建筑,还是工业厂房等公共建筑,它们都是所在城市的珍贵基因,承载着城市的历史文脉,是该城市区别于其他城市的核心内容。尽管在更新改造过程中对遗产会造成一定程度的改变和损伤,甚至影响到遗产的一部分历史文化价值,但是在城市更新过程中,对待历史遗产还是应当避免单纯的“冰冻式”保护。如果将遗产敬而远之地孤立起来,切断它同当今社会环境的联系,任其自生自灭,这反而是对遗产的扼杀。所以对待遗产应当在保留其核心特色的基础上,充分发掘遗产在当今社会中的文化和商业价值,才能对片区的复兴起到积极的催化作用。

 

上海上生新所就是这样一个典型的以传统建筑遗产为核心的城市更新项目。该项目地处番禺路历史风貌区。经过两年的修葺和改造,保留其曾经历史文脉,并赋予其新时代的生命活力,这里变成了一个多元化的开放空间,兼具创意办公、购物娱乐、休闲体验、展陈和公共空间的国际文化艺术生活圈。该社区的主要建筑有3处历史保护建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、和4栋风格鲜明的当代建筑。大量历史建筑和闲置的厂房该如何盘活是这个项目面临的难题。由于园区内每栋建筑的历史价值都极高,负责更新改造的单位便以“修旧如旧,保持原样”为主,为每栋有特色的建筑量身定制了修缮措施,使这些老建筑重获新生。其中有三栋老建筑–“哥伦比亚游泳池”,“哥伦比亚乡村俱乐部”和“孙科别墅”尤其颇具风采。

 

哥伦比亚游泳池

哥伦比亚游泳池(图1-1)为两层建筑,站在二层可以俯瞰整个泳池。整个泳池面积比较开阔,独特的马赛克拼贴风格塑造出引人遐想的年代感,酝酿出一种独特的闲适气质。泳池四周环绕有粗壮的混凝土廊(图1-2),天气好的时候,可以拍到柱子在水中的倒映,非常惊艳。泳池周围的建筑内入驻了不少餐饮酒吧,加之一池碧水和拱圈连廊,使这里成为众多网红打卡的理想之地。 

 

图1-1哥伦比亚游泳池(左)

图1-2 游泳池柱廊(右)

 

哥伦比亚乡村俱乐部

建于上世纪20年代的哥伦比亚总会中的乡村俱乐部(图1-3),是园区的“元老”,浅褐色石料制作了拱券和立柱,并用黄沙水泥拉毛工艺来装饰墙面。红屋顶、圆拱门、木质遮阳板,是西班牙风格的特色元素。一楼大厅有很多曲线优美的螺旋柱。南面的一整排连续的都铎式拱形玻璃门十分壮观。

 

图1-3哥伦比亚俱乐部立面

 

孙科别墅

孙科别墅出自匈牙利传奇建筑师拉斯洛·邬达克(László Hudec)之手,最初是邬达克于上世纪30年代为自己所建,后转让给孙科,解放后是上生所办公室。其主体建筑为典型的西班牙式,兼有巴洛克风格(图1-4)。至今保存有完好的屋面筒状瓦片(图1-5)和外立面上的鱼鳞状拉毛尖拱券门。在饱经岁月的洗礼后,整栋建筑静静散发着独特的魅力,成为上海不可多得的经典文化建筑。

 

图1-4孙科别墅立面(左)

图1-5孙科别墅细部(右)

 

 

二、成功地传承非物质文化遗产

 

城市历史片区作为当地居民世世辈辈生活的载体,孕育了许多经典的非物质文化遗产,充满了独特的有温度的文化记忆;更新后的片区必须能对这些非物质文化遗产妥善处理并发扬光大。景德镇的陶溪川国际创意产业园就是在传承非物质文化遗产方面非常成功的城市更新案例。

 

陶溪川项目位于景德镇东郊,由包括宇宙、为民在内的5个旧工厂及老铁路站场、国家粮库构成。已建成的陶溪川一期从前是宇宙瓷厂厂区(图2-1)。新园区内包括艺术工作室、餐饮、商务酒店会所、休闲剧场、博物馆、特色精品街、主题客栈、百货商场等业态。自2016年10月正式开业以来,陶溪川街区内从业人数达到5200人,年营业收入达5.8亿元,取得了令人惊叹的成绩。究竟是什么使这个破旧的被遗弃多年的厂区重新焕发活力呢?

 

图2-1老厂房立面夜景

 

陶溪川最为成功的地方是对景德镇千年古镇独有的陶瓷文化的发掘、传承和发扬。陶溪川工厂片区是景德镇近现代陶瓷工业化生产的最重要基地,是景德镇自唐代以来陶瓷生产脉络中不可或缺的代表地区。核心启动区宇宙陶瓷厂(图2-2)的烧炼车间见证了景德镇作为新中国工业城市独特的时空记忆,是时代不可磨灭的遗迹。厂房建筑中保留的各个时期的窑体、烟囱、管道以及建筑本身,完整描述了中国陶瓷生产从手工作坊到工业化生产转型的过程,忠实地记录着近现代陶瓷生产的工艺演变历程和建筑风格变化过程,是景德镇当代市民最重要的陶瓷文化记忆。

 

图2-2宇宙瓷厂牌匾(左)

图2-3 厂房内艺术装饰墙面(右)

 

从外表看,陶溪川的老厂房依然建在,老烟囱依然耸立,但是它们的功能和业态已被重塑;被废弃的机器设备摆放在草地上,犹如时光的雕塑,它们骄傲地联结着过去与未来,见证着城市的生长变迁。通过保护与修复煤烧隧道窑、圆窑和各个年代的工业厂房等近现代工业设备、建设七十二坊陶冶图全景客厅、陶瓷工业遗产活态博物馆、明清窑作营造长廊、学徒传习所等陶瓷非物质文化遗产工艺过程展示场所,将曾经辉煌的陶瓷文化洗尽铅华,神韵得以精彩呈现。

 

在陶溪川的总体设计中秉承“坦诚真实”的原则,不做旧、不造假。从20世纪五六十年代包豪斯风格的锯齿形厂房,到八九十年代的钢筋水泥楼房,陶溪川保留的每一堵墙、每一栋房子、每一个机器、甚至广场上铺设的每一块窑砖,都是真实的。独具特色的烟囱、水塔、不同时代的老窑炉,各种工业化管道,以及墙上的老标语、口号、青苔等,完全保留原有建筑的肌理和风貌,留住多年的时代信息与印记(图2-3)。让人们在这里能寻找到老厂记忆,感受城市灵魂,触摸历史时光,构建起一个有温度、有厚度、开放性的精神家园。

 

陶溪川不仅成功地发掘和保护了非物质文化遗产,还通过提供教育培训、搭建创业空间、引进艺术家资源、活跃在地文化、打造生活服务配套等等,使景德镇的千年陶瓷艺术能够源源不断地迭代、发展、弘扬。其中颇有特色的一项活动就是“周末集市”,每个月的集市都有大批的“景漂”创业青年和来自全国各地的陶瓷相关产业的从业人员。“周末集市”(图2-4)也成为无数到陶溪川参观游览的游人印象深刻、津津乐道的体验。

 

图2-4周末集市海报

 

 

三、成功地承载今天的城市功能

 

城市中待更新的片区往往会经历建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。在对待历史遗存片区的问题上,采取的原则首先不应是简单地拆掉,其次也不是束之高阁,当做博物馆里的文物一样供起来,敬而远之。而是希望历史片区能够首先找到自己的功能定位,引入合适的产业,融合更多现代的功能,将自己重新纳入到城市有机整体中。然后通过一些建筑改造来承载新的功能,让古老的躯壳内重新焕发生机,呈现出新时代的活力。

 

成都远洋太古里位于成都市中心传统的核心商圈地带,基地的位置极佳,但基地内原有的商业档次比较落后,已不适应成都作为西南经济文化中心的需求。正是在这样的背景下,成都远洋太古里项目团队将商业整体定位重新调整为高端,并在对地块内既有历史老建筑精心修缮的基础上,为这些老建筑选取了与整个商业体的高端定位相协调的新的功能内容,充分发挥了这些老建筑的潜在价值,成为成都远洋太古里这艘商业航母的压仓石。比较有代表性的几处建筑物有:

 

广东会馆 - 游客中心

曾经的广东会馆(图3-1)现为游客中心。照片中的场景非常有意境,一方面是得益于摄影师的高超技术,另一方面也体现了在修缮过程中有意识地保留、延续和发扬古建筑精髓的改造思路。

 

图3-1广东会馆内庭

 

笔贴室 - 博舍酒店大堂

笔贴室(图3-2)内的空间嫁接了博舍酒店大堂的功能,呈现出老建筑的青春和老当益壮。精致细腻的匠人营造让人们能够直接近距离地接触和使用。

 

图3-2博舍酒店大堂-笔贴室(左)

图3-3马家巷禅院餐饮店(右)

马家巷禅院 - 时尚餐饮

马家巷禅院和商业聚落的空间有更紧密的配合,它承载了市民广场(东广场)附近的一个特色餐饮店(图3-3),并和市民广场之间有便捷的互动。

欣庐 - 名表店

欣庐是有着最精致呈现的建筑组团,这个有百年历史的老房子经过改造之后和瑞士名表(OMEGA/BREGUET/BLANCPAIN)的精神内涵达到了高度契合,气质极为相符。建筑的精美(图3-4)和手表的精美一脉相承!这种对老建筑的更新改造是在做任何城市更新项目中所追求的极致目标。

 

图3-4 欣庐名表店立面

这些古老建筑换新颜的集中展现,在满足商业基本需求的同时给成都远洋太古里整体上增添了“微旅游”的价值。人们来这儿不单单是为了购物、吃饭、看电影,还可以参与到许多超越于传统商业范畴之外的活动,比如,在广东会馆里面的艺术展览;时尚品牌的开业典礼;品牌的文化展示和推广;都市潮派人群的聚会;慈善公益组织的活动等等。正是人们对这个地方的高度赞同和喜爱把远洋太古里商业区变成了市民的起居室和会客厅,变成了承载今天城市生活的重要场所。

 四、成功地带动周围街区的综合发展

待更新片区从旧到新,重获生机离不开周边城市对片区的滋养。城市既有的体系和脉络会提供给待更新片区以各种支持。但是待更新片区不应该只是单向地从周边城市获得活力和养分,而是更要看它能不能给周边的街区以回馈,在新旧互动中产生化学反应,带来积极作用。美国纽约高线公园就是当代城市更新领域中在带动周边街区发展方面的典范之一。

高线(High Line)原是纽约西区货运高架铁路线,建于20世纪30年代,长约2.4千米,宽约15米,南北跨越了纽约市的22个街区。80年代初,高线铁路被废弃,其周边的环境日益破败。到2000年左右,纽约市政府计划对其进行拆除。周边社区的一些民间组织展开了如何保存这条旧铁道的热烈讨论,提出了将高线转变为公园和其他一些公共用途的大胆设想。作为社区代表的“高线之友”在初期统筹了与铁路拥有方、纽约市政府及议会、纽约公园管理局等部门的谈判交流,主导了高线公园的规划设计,制订了可持续发展的运营方案,包括发起和管理社会捐赠资金。社区的积极参与协调成为高线地区成功转型的关键推动力。

对于高线公园的保护和再利用,除了营建景观休憩空间以外,还包括对土地和建筑的重新规划。规划的目标是鼓励和引导该区域实现多用途的混合利用,并鼓励文化创意行业的发展。首先,是将片区中各地块的功能调整为混合功能;其次,是以法律的形式确认将原铁道约两万四千平米的部分转化为二十四小时开放的公共空间;再有,通过建筑高度和体量退缩的控制政策、容积率可转移的控制政策,以及建筑面积奖励等政策来保证铁道沿线高品质公共空间的实现。其他相关政策还有“广告招牌设置管理”、“平价住宅奖励”、“运营基金捐赠奖励”等等。

项目历经波折,在经过长达10多年的精心打造后摇身一变成为了曼哈顿西侧哈德逊河边炙手可热的房地产投资片区。沿线周边街区的土地价值都得到了极大的拉升,已有超过20个大型开发项目动工,其中汇集了许多世界知名的大牌建筑设计师的作品。高线公园内形成了许多有特色的区域,再配以哈德逊河的明丽美景,让游人兴趣盎然,流连忘返(图4-1)。公园里的步道跌宕起伏,时而弯曲、时而转向,把公园内的景观和周边的楼宇和城市紧密地串联在一起。公园设施和楼宇开发你只有我、我中有你,相互依托,共同繁荣,成为城市更新的经典。

 

图4-1 高线公园街景

五、成功地进行城市设计,

将更新片区编织入城区整体

在城市设计层面,更新后的片区应该能在保持原有街区机理的条件下,密切与周围街区衔接,使人流、车流、货流组织有序,各得其所,使城市活力自然而然地浸润到更新片区内。

成都是个美好的城市,她是时尚之都、文明之都、休闲之都、宜居之都。远洋太古里的设计直接秉承了成都的文化特点,将城市的独特文化内涵注入建筑群落之中,在传统格局里加上现代元素,形成了独一无二的时尚创意休闲街区。建筑群空间的安排上分为快慢区(图5-1),快区是由三条精彩纷呈的购物街道构成,众多的国际品牌以独栋或复式店铺完整地展示他们的旗舰形象,为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。慢区则是围绕大慈寺精心打造的“慢”生活里巷。人们可以在此轻松徜徉,歇息,欣赏街区中的红墙黛瓦和引人遐思的艺术作品。林立的精致茶房、餐厅、值得把玩的生活趣味呈现出大都会的休闲品味和太古里文化与商业交融的独特氛围。

 

图5-1 “快区慢区”

对快慢区的营造遵守了在设计交通流线时需要保护旧有街巷脉络的原则,比如东西糠市街、和尚街、马家巷、玉成街等,都悉数保留。街巷的名称以及与名称相伴相生的文化历史也得以延续。旧有里巷的有机形态,与新的街巷相互穿插、渗透、混搭,从而编织成了可以与周边城市步行系统自然连接的步道肌理(图5-2)。

 

图5-2 步道机理

 

新旧街巷系统依靠很多大小不一的开放式的庭院和广场来组织,庭院和广场为多层次的线性空间设定了导向性和识别性(图5-3)。其中最重要的广场有三个,分别是迎宾广场、大慈寺广场和东广场。迎宾广场是从地铁方向过来的人流到达远洋太古里的第一站,它充分呈现了整个项目传统与现代共生的基调。大慈寺广场中的照壁和水池把古老的大慈古寺和现代的市井生活相衔接。东广场(市民广场)则是最轻松散漫的与市民互动最多的广场,这些广场将周边城区的市民吸引过来,是远洋太古里商业将自己与周边城市街区编织在一起的“绳结”。

 

图5-3 庭院和广场

 

对开放空间的精心打造有效地促进了商业的繁荣。人们乐于至此,沟通与交流、享受美食、娱乐购物、欣赏表演、或是休闲漫步。整个商业街区成为成都市中心的二十四小时的“开放空间”。通过提供给人们以随时可以自由穿行的步行交通系统,更新改造后的远洋太古里成功地融入到了周围城市中。

 

 

六、 成功地打造城市名片

 

城市名片是能够充分反映一个城市的当地文化、经济特色,代表城市品牌形象和文化内涵的地方特色产品、特色景致、标志性建筑等。以往提到城市名片多是指城市中最容易被记住的标志性建筑,比如巴黎的埃菲尔铁塔,北京的故宫、天安门,纽约的帝国大厦、巴黎的埃菲尔铁塔。在体验休闲类商业日益发达的今天,有许多城市更新项目中的成功商业开发也得到了人们的普遍认可,进而成为人们津津乐道的城市名片。

 

在我国今天的城市中,旧有的单纯的物质消费已经让位于更为丰富的精神消费和文化消费,特别是对体验式消费、休闲式消费需求的不断增长,催生出许多以历史遗产为核心的更新改造项目。这些城市中的历史遗产,既有历久弥新的中国古代亭台楼阁、庙堂寺院,又有近代殖民地时代舶来的西洋楼宇,还有体现民族复兴的各色工业厂房等。城市在保存当地建筑传统特色,延续历史文脉的同时,通过可持续的有机更新策略将历史文化街区打造成为集文化消费、休闲消费、体验消费于一体的风情街区,取得了多层面、多维度有机共生的成果。许多项目都成为今天后消费时代的城市中新的“城市名片”,如“北京798” (图6-1)、“上海新天地”(图6-2)、“成都远洋太古里” (图6-3)等等。

 

图6-1 北京798入口

图6-2 上海新天地中心广场

 

图6-3 成都远洋太古里

这些在打造体验休闲类商业方面取得卓越建树的城市更新项目不仅能够给政府带来巨大的直接的税收利益,还可以给城市创造新的活力源泉,提升城市的知名度,增强城市的吸引力。

七、结语

随着我国经济、社会各方面迅速地发展和人民文化物质生活水平的提高,城市更新的内容已不限于对建筑物等物质实体简单的改造,而是包括对历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面的综合的改造与延续;城市更新对城市的健康发展来说,是一项不允许失败的复杂的系统工程。只有充分关注到六大核心要素,并遵循城市有机体内在的发展逻辑和规律,与所有参与建设者密切协作,谨慎细致、循序渐进地展开才能取得城市更新项目的成功。我们期待着有更多的优秀的城市更新项目给人民带来更加美好的生活。

 

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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