“不专业的政府”与“善于把握政府需求的企业”共同作用的结果

看完苦笑，曾几何时，一则是媒体开始围剿开发商多元化投资？二则是一个巴掌拍不响的道理怎么不被记得，勾地也好、发展也罢，这都是政企博弈的双重结果，问题绝不出在企业一方。

从根源来说，恒大、华夏乱局都是国内产业发展中“不专业的政府”与“善于把握政府需求的企业”共同作用而产生的畸形产物。

（1）华夏模式是2000年初期政府招商的缩影

1、从宏观来看，产业转移绝不是故事，中国的产业很大一部分还是跟着政策走，在政策补贴失去的情况下转移是必然的。如果说区域厂房过量，区域就不存在产业转移需求，那是对产业转移理解的肤浅。因为从产业整体成本来看，房租只是非常小的一部分，在政策补贴、人力成本多种因素作用下，最终使得北京的产业一定是要出来的。

2、从产业规划来看，华夏幸福承接环京产业转移的逻辑是没问题的，但在规划中必然有存在相对高的定位，这是政企谈判的结果。简单的说，让固安去做大量的战略性新兴产业，确实为难固安了，但如果企业不提，政府是很难放你过的。我们可以看下图，这是罗兰贝格2002年给三浦威特做的固安园区总体产业发展规划建议，其中明确了食品加工业、汽车零部件制造业、家具制造业、建材制造业、环保产品制造业、服装制造业六大主导产业，其实并不含无人机、高端装备、生物环保等一系列战略性新兴产业。

反过来看，如果真的聚焦环京产业转移的一些产业，控制好体量，其实也就不会存在大量空置的情况了。但问题是在，当年年财政收入只有20万元的固安政府想借华夏做好大片区开发，而华夏在做大片区时亦承担着极高的风险，为了对冲风险圈地一定是圈的越大越好。而越大的地就需要越多的先进产业概念才能说动政府，而这些概念已经远远超出了环京产业转移的根本逻辑，进而生成了我们看到的把缺口留在未来的片区发展死循环。

这样的缺口从本质来说是政企共同形成的，而非一方的问题。

（2）恒大模式则瞄准了2010年后政府招商的需求

1、如果说华夏当年走的还是穷招商-土地换产业，叠加城镇化机会的思路。那恒大则是象征着不同的时代，其中有几个变量：

1）城镇化速度放缓，有增值价值的土地不会太偏

2）有增值价值的土地的政府，往往不那么缺钱，反而有钱补贴给产业

3）政府比华夏时代精明多了，不见兔子（真产业）不撒鹰（给钱给地）

在这种模式下，相比下华夏当年盖产业园招商就可以的“小本生意”，恒大在满足政府需求的前期投入了大手笔，那为什么选择新能源汽车呢？

笔者也看过很多资料，很多媒体人云亦云，无外乎汽车税收就业拉动大、政策支持强。其实本质就一条，汽车是一个供应链很长的行业，一个汽车每个大型零部件，对于地产企业来说都是可以用来勾地的。开发商做多元化业务有一条根本逻辑就是，既有业务价值、又有协同价值，汽车就是契合了这条逻辑，首先新能源汽车具备很强的政策支持，市场需求看的见，业务价值较强，同时具备与地产的协同价值，故作为开发商愿意投。

2、恒大模式其实源自地方政府提出所谓的“跳一跳”的需求，盲目的去追求一些高端，究其根本是长期的以政绩为导向、缺乏长期精神的官僚主义。所以，要解决的不是企业问题，而是不专业的政府问题，这本质是一个制度与体系的问题。所有的勾地有政府才有市场，说白了，这种事情都是政府一个愿打，一个愿挨的。

总结与思考

企业经营是企业经营的问题，市场自然会选择，用不着外行人插手。

要解决的不是的企业如何发展问题，企业发展更多是响应政府的需求，而真正需要梳理的如何让区域政府真正走上一个良性的、契合自身定位的、可持续的发展通道上。

在此基础上，实现企业服务于政府，政企良性合作的发展模型。