国内产业新城的发展历程

在中国，产业新城作为经济社会发展的产物，其发展过程也烙下中国经济发展和城镇化过程的印记。改革开放开启了中国经济社会快速发展的新篇章，也成为中国城镇化进程的重要推动力。随着中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，产业园区开始成为中国经济创新和发展的重要载体。伴随着全球化产业转移分工的利好，中国逐步成为“世界工厂”。自改革开放以来，中国产业园区和产业新城发展迅速。

图：中国新城发展历程

得益于中国经济的迭代作用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从工业经济向服务经济转变，园区形态也不断演进以适应当时的经济发展环境。分阶段来看，从最初传统的产业园区发展到目前的产业新城，共经历了四段发展历程。目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。

表：从中国产业园区到产业新城发展的四个阶段

一、生产要素集聚阶段。

生产要素集聚阶段以劳动密集型的加工制造业为主，城市配套匮乏。改革开放初期，中国第一批产业园区在沿海地区兴建起来，通过行政手段划出一片区域，依靠国家或地方出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低廉的土地和劳动力成本和优惠的税收政策成为发展劳动密集型产业的特定区域，该阶段园区产业多以低附加值的出口加工制造业为主。这一阶段中国处于兴办产业园区之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题，园区一般分布在城镇边缘，基本还是纯粹的产业园区，多为单个或同类企业的聚集区，相关生活配套设施极度匮乏，园区就业人员的居住及生活配套还需依托中心城区来完善。蛇口工业区初期主要依靠特殊优惠政策和香港出口加工基地转移的时机，发展成以港资企业为主的低端制造业加工基地，当时园区以单纯的工业园区为主，城市配套较为匮乏。

二、产业主导阶段。

从20世纪90年代开始，开发区之间的竞争逐步加剧，产业主导阶段体现为以技术密集型的高科技产业为主，城市配套逐步受重视。随着邓小平二次南巡讲话，掀起了对外开放和引进外资的新一轮高潮，中国产业园区的建设也进入快速成长阶段。此时园区以高科技产业为主导，实现产品制造、研发的复合型发展，在此基础上衍生出一批具有分工协作的关联企业，并在国家宏观决策的引导和市场机制调节的双重驱动下，发展技术密集型产业和高新技术产业，积极构建产业价值链，扩大产业集聚，产业间的协同发展初见效应，在某种程度上已经开始形成产业闭环。园区之间依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，当然这也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。由于此时产业园区仍以产业建设为主，因此在推进宜居宜业的现代化新城方面仍然不够完善，与城市的融合度也有限。作为首批国家级高新技术产业园区，深圳科技园区将中国科学院系统科研与开发优势同深圳特区的经济、贸易、地理优势结合起来，积极引进外资和国内外先进技术，不断开拓高新技术产业，发展成为以电子信息、新型材料、生物工程、光电子、精密机械、精细化工等领域为重点的生产、科研和教育相结合的综合基地。此时，园区的选址、环境与布局已经开始重视控制生产性建设用地的面积，而扩大非生产性用地的建设，并强调建设有比较完善的城市生活设施和配套的社会服务体系，包括生活区和公共建筑等服务性公共设施及绿化用地等，使园区的发展在获得经济效益的同时，社会效益也能得以集聚。

三、产业升级、配套完善阶段。

中国加入世贸组织后，开发区优惠政策越来越规范化、透明化，产业园区向特大城市集中趋势明显。该阶段以“创新”为突破，以先进制造业和特色服务业为主，不断完善城市生活配套设施。随着贸易壁垒持续降低，国内工业品市场日益受到国际竞争的挑战，开发区之间、开发区与非开发区之间竞争加剧，国内产业结构战略亟待转变。同时，外商直接投资规模加大，大型跨国公司的进驻，对技术密集型产业的发展和工业产业结构的升级起到带动作用。各产业园区依靠自主创新驱动经济发展，并与企业、大学和研究机构、政府等各创新行为主体进行多层次的协同创新，同时借助产业链招商获取国际创新资源，转向利用跨国公司争夺国际价值链分工的中高端位置。

这一阶段，虽然园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时依赖城市中心附近的配套。例如，亿达大连软件园初期抓住全球服务业跨国转移的机遇，利用大连独特的地理、人文优势，从承接日本外包业务起步，逐步扩大业务范围，形成集聚优势，并利用人才先行的战略，创建大连东软信息学院，推行人才培训、校园招聘、策划并推广全球巡回招聘活动，有效的培养和招募了大量高水平的软件精英。在城市建设方面，大连软件园坚持产城融合发展的思维，进行了产业、教育、生活的综合建设，形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。

四、产城融合阶段。

现代化产业新城阶段多以知识密集型的创新产业为主，发展成为多功能的城市综合体。2009年以来，全球金融危机对中国外向型经济产生了较大的冲击，随着中国经济转型发展时期的到来，加快城镇化进程便成为拉动内需的重要方向，而产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。建设创新型国家战略的提出，更是将作为双创载体和中国经济升级转型引擎的产业园区，提升到了一个新的历史地位。在该阶段，国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。并以多产业集群的整合发展为主体，一方面提升了产业的整体竞争力，另一方面也加强了集群内企业间的有效合作，发挥了资源共享优势。

随着经济的发展、产业结构的优化升级和社会化大生产的不断推进，此阶段的产业园区越来越向综合化方向发展，园区逐渐成为集住宅、写字楼、商业、休闲、娱乐于一体的城市综合体，聚集了大量的常住人口，产城关系得到了较好融合。在这种多功能的综合体内，人们的工作和生活需求同时完全得到满足，本身就达到了一个新城的标准。此阶段，以开发运营产业新城为发展方向的产业新城运营商也应运而生，他们凭借市场化手段，依托专业化的服务平台，高度重视产业发展与城市扩张之间的内在关系，使得“产城融合”成为支撑区域经济社会发展的一个突出亮点，具备高势能优势的现代化产业新城已然成为产业园区运营的主要方向。例如，固安产业新城立足于营造一个产业与人居、生态保护与城市建设互融共生的“生态圈”，早期提出了“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划理念，并确立了电子信息产业、现代装备制造业、汽车零部件产业三大产业方向，综合规划了中国北方电子信息产业基地、现代装备制造业基地、中国北方汽车零部件产业基地、生活配套区、城市核心区，五大区域突出功能分区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展，使得生产与生活有机结合，形成一个现代化的产业新城。

表：中国产业园区、产业新城的四种类型

目前，就中国市场化运作的特色园区来说，由于各地产业发展和城镇化水平存在差异性，各产业园区也处在不断演化的过程中。按照园区产业是否与城市功能融合，中国产业园区可分为两大类型，其中大部分产业园区的重点还是聚焦在产业上。依据园区产业定位的不同，可分为传统型园区、主题园区和科技园区，其中，传统型园区主要是以单一的中低端产业制造加工为主，主要集中在我国中西部欠发达地区；大多数园区则集中于科技园区和主题园区，其自身的城市功能也在不断加强。除此以外，产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。

国外产业新城的发展历程

图：产业园区及产业新城发展阶段

起步阶段：工业革命推动园区萌芽

20世纪40年代，第三次工业革命兴起，原子能、航天、计算机技术等高新技术部门不断发展，对工业用地的需求迅速增加。1951年，被喻为“硅谷之父”的斯坦福大学工学院院长弗雷德·特曼（FrederickTerman）教授建立了美国首个科技工业园——斯坦福工业园区（Stanford Industrial Park），通过出让土地给工业企业取得租金收入，这是硅谷的早期雏形。

此后，斯坦福工业园入驻企业不断增多，为硅谷的成型和电子产业的发展奠定了基础。硅谷的成功源于以下几个方面的因素：一是风险资本的推动，1972年第一家风险投资机构落户硅谷，此后，风险资本对硅谷公司的推动作用越来越显著。1980年苹果公司的上市吸引了更多风险资本来到硅谷。目前，风险资本的支持是硅谷新企业不断形成、新技术的开发应用等方面不可缺少的保障。二是大学和研究机构的技术及人才输送，除风险资本外，硅谷内大学、研究机构的作用也不可忽视。斯坦福大学除了为硅谷企业输送源源不断的技术和管理人才外，通过与硅谷企业建立合作机制，也促进了大学与企业间的技术转换；三是重视研发和创新，硅谷企业的研发部门以基础研究为主，以市场需求为导向，重视产品从研发到市场的转换过程。

发展阶段：政府主导，技术创新推动

20世纪60年末，美国硅谷的成功使其他国家纷纷效仿，发达国家的政府主导建设了以基础科学研究为核心的产业园和科技园，比较成功的案例有：法国索菲亚科学园（Sophia Antipolis,1969）、新加坡裕廊工业园（JurongIndustrial Park）、英国剑桥科学园（Cambridge Science Park,1970）、法国格勒诺布尔科学园（Inovallée,1972）、日本筑波科学城（Tsukuba ScienceCity,20世纪60年代）等。这些园区的建立，不仅促进了当地的就业，而且对所在地区的经济发展，特别是通过技术创新推动经济增长发挥了关键作用。与硅谷相比，这些园区也存在一些相似和不同的特点。

表：发展阶段代表园区与美国硅谷的区别

位于“立体花园城市”新加坡的裕廊工业园（Jurong Industrial Park）成立于1961年。20世纪60年代前，新加坡只是一个港口货物集散地，其经济来源主要依靠国际转口贸易，工业基本一片空白，与现代化都市经济相距甚远。通过裕廊工业园50多年的发展，新加坡经济脱胎换骨，不仅形成了完整的工业体系，取得了非凡的经济成就，新加坡政府还逐步摸索出一整套的现代化经济管理经验，主要包括积极吸引外资引进国际龙头企业、实行自负盈亏的企业化园区管理、贯彻“亲商”理念建立“一站式”服务体系、培训高素质工人、注重现代化城市规划等。新加坡政府以裕廊工业区的管理经验为基础，并进一步充实，形成裕廊模式，强力推动新加坡国民经济建设和发展，之后也将这一模式成功推广到中国等其他国家。

表：新加坡各历史发展阶段的宏观政策

裕廊工业园主要有以下六大特色：

第一，科学规划促进产城融合发展。裕廊集团(JTC)的一大优势在于其科学的规划，在科学规划园区产业发展的基础上，综合考虑人的工作、生活、学习、休闲娱乐等各种需求，进行适度超前的基础设施建设。裕廊工业园现已建成多层次工业区兼风景优美的旅游区，园区工业基础设施和生活基础设施齐备，轻、重工业兼备，还设有自贸区，园区建有10多个公园，成为名副其实的“花园工业镇”。

第二，政府主导开发。新加坡裕廊工业园初期的开发主要是由政府主导。1961年新加坡政府在裕廊地区划定6480公顷土地拟发展裕廊工业园，并拨出1亿新元作为开发资金。1961到1968年这一开发阶段，新加坡经济发展局负责经营裕廊工业园，为其制定发展规划，并大规模开展拓荒填土工程，进行工业基础设施建设。1968年6月，新加坡政府成立裕廊镇管理局，将本国工业园区开发和营运工作全盘授权给裕廊集团，由其负责裕廊工业园的经营管理，由此，园区进入了全新发展时期。在开发初期，政府主导开发使园区建设初期以快速且较低成本方式获得土地，得以有效保证项目快速启动而后达到规模经济。

第三，全球范围内集中招商。新加坡政府一开始就明确外资对新加坡经济发展的重要性，招商引资不仅作为国家经济管理部门的基本职能，更将其上升至每个国民需要积极履行经济发展的职责的高度。裕廊工业园的招商工作由新加坡经济发展局统一负责，打造了一支招商精英团队，在世界各地均设有招商分支机构，并根据本国经济发展实际，选择适宜客户群。经济发展局重点引进三类客户群体：战略性公司的市场、财务等重要部门，技术创新型公司的研发部门，生产型企业的先进生产技术部门。现在，有7000多家跨国公司在新加坡设立机构，部分将其总部设在新加坡，“总部经济”蔚然成风。

第四，“政联公司”化经营管理。新加坡政府虽然是裕廊工业园最初的开发者，却并未直接参与工业区的具体管理。裕廊集团是企业与政府的结合，具有很高自主权，是自负盈亏的“政联公司”，但又是政府投资和规划的法定机构。裕廊集团本质上是一个房地产开发商，但是园区管理委员会的很多服务都涉及政府公共管理领域，裕廊集团作为园区的开发者和推广者，还提供治安维护、税收、海关、社会保障、教育、计划生育、全民体育运动、劳工等多项公共服务，打造周全的“一站式”服务体系，有效降低了企业与政府相关的交易成本。

第五，注重科技、知识等创新要素带动。新加坡特别注重科技对经济的带动作用，制定了符合自身发展的科技战略。裕廊集团在南洋理工大学（NTU）、新加坡国立大学（NUS）和新加坡科技与设计大学（SUTD）建立三个JTC－I3研究中心，加强研究机构和裕廊集团之间的研究合作。2014年裕廊集团还推出开放式创新号召（JTC's Open InnovationCall），通过进行测试和试验推出创新解决方案，以促进可持续发展的JTC－I3合作计划。

第六，服务品牌推动工业区对外扩张。新加坡作为一个岛国，国内资源匮乏，发展空间狭小。为此，裕廊集团成立了裕廊国际和腾飞公司专事在全球输出其卓越的园区服务管理品牌和资本，实现其全球布局。特别是90年代以来，为进一步推进经济增长，新加坡大力推行“区域化经济发展战略”，加速海外投资的发展。50多年来，裕廊集团在新加坡开发了45个工业园区，并接着在全球116个城市拓展了750多个项目，总面积近12万平方公里，相当于再造171个新加坡，被誉为亚洲“工业园区孵化器”。这一扩张模式突破国家界限，在多个国家复制新加坡裕廊工业园发展模式，寻求到更多资源和市场，破解本土发展的物理空间瓶颈，赢得更多利益，并将“裕廊品牌”推广到其他国家，打造出“裕廊管理”这一核心竞争力。

成熟阶段：企业带动、配套超前、生态优越

后工业革命时代，老牌资本主义国家逐渐走向成熟，出现了人口老龄化、逆城市化、中心城区空心化等现象，受此影响，核心城市周边形成了一些产城融合、宜居宜业的新城。例如英国的米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）新城，位于伦敦与伯明翰之间，东南距伦敦80公里，西北距伯明翰100公里，最初是作为接纳从伦敦地区疏散出来的过剩人口和工业的卫星城镇，在当地政府全面科学的规划和有序开发下，已发展成为英国新城镇建设的成功典范。

米尔顿·凯恩斯新城在建设之初就充分考虑了城镇建设和居民生活诸如居住、环境、消费、教育、发展、交通等各个方面，并在建设伊始就按照市场规律来运作，并充分利用地理位置、交通的优势以及完善的基础设施建设，大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业，吸引大型跨国公司前来投资。米尔顿·凯恩斯在建镇之初就非常重视环保，各种花园、自然公园、人造湖泊、环城森林的布局不仅为当地增加绿色空间，而且为居民提供了重要的娱乐休闲场所；小镇建设的购物中心，至今仍然可以有效利用，便捷的公共交通系统使其成为商业中心，市政厅、图书馆、电影院、餐厅、健身房等配套设施一应俱全，且布局合理，而且至今仍能满足人们的日常生活休闲娱乐的需求。

国内外典型案例分析

一、英国米尔顿·凯恩斯：构建反磁力体系

对于新城，从现代新城发展历程来看，产业新城出现后，作为一种相对于大都市的有吸引力的“反磁力”城市，产业新城完美的诠释了“产业铸就新城发展的原动力”的意义。产业新城在现代新城建设中不是一开始就有的，但确是发展得最为成功的。以现代新城运动的发源地英国为例，第一代、第二代新城基本上均以疏散大都市人口，适宜居住为目的。而第三代新城开始明确新城既作为大城市过剩人口的疏散点，又作为区域的经济发展中心。

在伦敦众多的新城中，米尔顿凯恩斯地理位置险要，南北连接英国第二大城市——英格兰中部中心伯明翰与首都伦敦，东西位于牛津、剑桥黄金曲线之间，无论是经济还是文化，都是英格兰东南地区的重要节点。米尔顿·凯恩斯在1967年进行规划，1971年开始进行建设，自此以来一直处于高速发展期。目前，米尔顿·凯恩斯已成为拥有24.88万人口、总面积88.4平方公里的现代化城镇。在英国最佳工作城市的调查中，小城米尔顿·凯恩斯力压伦敦、曼彻斯特等大城市。米尔顿·凯恩斯一直以来致力于充分利用地理位置和交通的优势，大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业。从该镇的劳动力分布来看，服务业从业人员占将近8成。在服务业当中，又以批发、零售业规模最大，占就业人口总数的22%。更重要的是，米尔顿·凯恩斯在发展中注重吸引大型跨国公司。50多年来，有5000多家新企业来到米尔顿·凯恩斯投资，其中20%为外企，特别是美国和日本企业。这些企业以大型企业为主，大约60%的公司雇员超过百人，其中包括梅赛德斯-奔驰、大众集团、美孚石油等。

二、希斯塔（Kista）科学城：城市完善助推产业

新时代背景下，城市经济的发达程度并不取决于传统的能源或港口之类的区位优势，而是取决于这一城市中的智力资源优势。在这种形势下，就出现了一系列这样的城市——高端人才聚集而带来高端产业聚集，而高端人才的聚集的前提又是因为这里的宜居程度很高。于是，高度宜居带动高级人才，高级人才带动高端产业，高端产业的收益又进一步带动宜居环境的改善，这样一个良性循环一经形成，这样城市也就形成了科特金所描绘的“精英城市”。　

瑞典的KISTA新城就是这样一座“精英城市”。被誉为“欧洲硅谷”的KISTA新城位于瑞典首都斯德哥尔摩北郊，是瑞典最大的科技新城。而在更多熟悉Kista的人看来，它更是一座集聚创新和安居乐业的新城。从一个科学园区起步，当时只是拥有单一的电信通讯产业，经过二三十年的逐步建设和持续打造，Kista得到了迅猛的发展和规模扩张，目前Kista占地200公顷，拥有约8800家公司和超过66500的雇员，其中23000人工作于1082家ICT公司内，还有1100名研究员和5000名大学生。产业领域已经扩张到电信，无线，微电子，软件等四大领域，包括爱立信、诺基亚、IBM、HP、INTEL、SUN等在内的大型跨国公司均在此设立了生产基地或是研发中心。生态宜居的新城生活环境，逐步改善并不断升级的城市生活配套，让Kista新城保持十足的活力，使得新城对新企业和新员工都充满了无限的吸引力，真正实现了通过高度宜居带动高级人才，高级人才带动高端产业，高端产业的收益又进一步带动宜居环境的改善，最终成功助推新城的持续健康发展。

三、上海松江新城：产业升级改变城市

产业新城的发展建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，产业的发展阶段，决定了城市的聚集形态。产业的升级和转型，会带动城市空间形态的转变。

上海松江新城依托松江大学城和松江工业园，在上海郊区化进一步推进的大背景下迅速发展起来。过去20年，依赖土地投入、劳动力集聚、优惠政策，松江工业区逐步发展成为上海先进制造业和出口创汇的重要基地、利用外资的重要高地。2018年上半年，实现工业总产值1081.53亿元，税收82.97亿元、产业员工近20万人，吸引了注册企业近2000余家，除了包括福特、松下、依视路、雀巢、台积电等五十余家世界五百强企业之外，一批具有全球影响力的重大项目又陆续落户。然而多年来，松江的产业一直处于全球价值链低端，松江工业大部分处于产品高端，环节低端的状态。

因此，松江新城借力工业园区升级为国家国家级经济技术开发区的契机，力推“产城融合”。同时推动园区的转型升级，一批企业正逐步在园区设立地区总部，向研发、设计、营销、服务转型，而生产功能则逐步向外地转移。整个新城将重点延伸发展现代物流、专业服务、研发设计、时尚创意、总部经济、服务外包、总集成总承包等生产性服务业。未来松江还会形成开发园区、松江城区、各镇区、大学城校区、周边社区的“五区联动”格局。所有这些都是希望通过推动产业的升级与转型，助推新城城市结构与城市面貌的转变，真正实现城市与产业的融合，互动发展。

国际经验表明，一个新城要想成为相对独立性的新型城市，避免沦为空城、卧城，就要积极发展符合自身特色的主导产业，以产业的发展为支撑，带动新城经济发展，提供充分的就业机会，促进新城居民的当地就业，尽可能实现居住与就业的平衡，真正构筑起反磁力体系；对于国内众多的新城建设来说，产业的引入要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，产业的发展阶段，决定了城市的聚集形态。

文章来源：产业地产智囊综合