宏观环境

1、中国进入增速换挡时期。

目前中国经济正进入到增速换挡时期，在这一增速换挡期的背后，经济结构也在发生系统性的变化：表面上是增速从高速向中速转换，背后是要素投入到创新驱动，政府主导到市场主导的转变，更深层次的则是改革转型。

2、房地产市场寻求转变。

自2015年起，中央决策层提出了要对经济进行供给侧结构性改革，其中抑制房价泡沫成为重要任务。政府对房地产市场进行一系列调控的最终目的是限制资金大幅度流向房地产企业。因此，对资金需求巨大的房地产企业，寻求转型刻不容缓。

伴随严峻的市场环境，众多的房地产企业正在积极寻求转变发展方式。产业小镇和产业园区PPP模式成为了一些房企转型的主要方向，这种模式不同于传统的房地产开发模式，它十分注重资金获取和产业运营的能力，强调通过产业园区和小镇的建设来带动所在区域可持续的发展，被称为开发性PPP模式。在2019年中国第一届开发性PPP论坛上，固安产业新城模式被评选为PPP模式创新样本。

3、PPP政策环境。

从政策角度看，2017年有关部门专门对快速增长的PPP项目进行了大规模的清理和整顿，严格限制大型央企和国企参与PPP项目，鼓励优质民营企业参与其中。并且在PPP模式基础上创新出来的开发性PPP模式更是弥补了原始PPP模式的缺陷，所以在政策上也是大力支持。

固安新城项目概况

1、项目介绍。

在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告（2015）》中，固安凭借突出的创新能力，在“中国县域经济创新力50强”榜单中排在第三位，同时位列“全国县域经济发展潜力百强县”的第十，并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。

从2002年，全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2014年全县财政收入突破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。十余年间，固安这个曾经的传统农业县，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。

2、项目模式。

固安县政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，设立三浦威特园区建设发展有限公司（简称“三浦威特”）作为双方合作的项目公司(SPV)，华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金，为固安产业新城的投资、建设、开发、运营提供一系列的公共产品与服务，充分发挥了市场机制下的高效资源配置作用，与地方政府构建了一个产业新城整体开发的政企伙伴关系机制。

图：固安产业新城特许经营的PPP合作模式

通过这一模式，政府主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持；企业则作为投资及开发主体，全权负责开发建设业务。在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营等在内的全流程综合开发工作上，华夏幸福与地方政府进行全面合作。

前期，华夏幸福以全球视野和国际标准对合作区域进行顶层设计和战略规划，在与固安县政府签订排他性特许经营协议后，将通过项目公司开展土地整理投资、基础设施建设等工程。在开发中期，公司围绕园区定位，依托企业数据库进行产业招商，并进行二级开发和产业孵化服务，并积极引进优势民生资源，并促进了公共资源配置均等化，让当地居民和外来人员同等享受优质的教育、医疗等公共资源和服务，并带动了区域的发展升级。当企业逐渐入驻园区后，公司将持续提供产业引导和综合管理服务，最终实现产业新城的闭环生态。在此过程中，华夏幸福也充分发挥了全过程的综合统筹优势。

3、开发性PPP运作模式。

PPP模式指的是政府与社会资本合作的运作模式，本质上是一种具有现代化理念的融资方式，在这种模式中，民营企业和政府部门采取合作的形式来为基础设施建设提供融资上的便利和政策上的支持，以此达成项目参与各方的双赢或多赢。传统PPP在实践过程中以推动一些大型市政基础设施建设为主要目标，主要根据政府对项目的支持力度、项目的预期收益、企业的资产状况来获得融资。

此案中，华夏幸福的PPP融资模式特点在于注重产业小镇、产业新城和城市运营，强调选址城市的自我造血功能，这种方式打破了以政府作为兜底的刚性兑付机制，具有可行性高、创造性强的特点。这种融资是传统PPP的升级，也就是现在政策鼓励的开发性PPP。

传统PPP与开发性PPP的区别

通过表格中对于传统PPP和开发性PPP的对比，开发性PPP在实施效果和未来的发展前景方面，都较传统的PPP模式有优越性，因为在这种运作模式下的产业和城市发展具有很强的可持续性。如果在项目运营前期进行专业的规划和设计，最终能够带动项目参与各方共同的成长，社会效益相对较强。实际上，由于目前我国对于PPP研究并不充分，相关法律制度尚不健全，开发性PPP作为相对新的概念，在我国运用起来很难一蹴而就。

华夏幸福的开发性PPP运作模式涵盖五个环节，英文简称为DBFOT：设计（D）—建设（B）—融资（F）—运营（O）—转移（T）。

第一步：设计（Design）。即在PPP协议签订之后，华夏幸福会成立项目公司专门为当地政府相关部门提供项目咨询及规划设计等一系列服务。

第二步：建设（Build）。即经当地政府同意，在拟开发园区进行土地整理工作，并进行相关的基础设施建设，为后续的招商引资做铺垫。

第三步：融资（Finance）。在融资中，华夏幸福是主要负责方，为后续园区建设筹集发展资金。此环节是该模式运作的最关键节点，是产业地产持续健康运营的强有力保证。

第四步：运营（Operate）。即当园区基础建设基本完成后，华夏幸福会采取措施进行招商引资，吸引优秀的企业进驻园区，并为它们提供后续增值服务， 保证它们的成长。

第五步：转移（Transfer）。即在 PPP 协议到期之后，负责园区运营的项目公司会把与产业新城相关的设施移交给政府。

4、融资模式。

对于PPP模式而言，政府通常会为项目的运作设立专门的政府引导基金以提供资金支持。除此之外，还包含信托、保险资金、资产证券化及融资租赁等。华夏幸福在其 PPP 项目融资过程中，融资工具大致包括以下几种：

➣超短融资券

超短期融资债券是指具有法人资格、信用评级较高的非金融企业在银行间债券市场发行的，期限在270天以内的短期融资券。

公司近期也在国内和海外市场发行债券募集资金，这些多元化的融资方式将推动产业新城的健康运营，保证公司稳健发展。

➣夹层融资

夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。这种融资形式是一种长期债务且没有担保，因此对资金需求方限制较少，成本较股权融资也低，并且最重要的是融资的付款事宜可以根据公司的现金流状况作出适当的调整。过去的几年，华夏幸福分别与华鑫信托、平安信托、华奥信托进行了夹层融资，获取了大量资金。

➣售后回租式融资租赁

这是华夏幸福比较普遍采取的融资形式，是指其先将某项资产卖给融资租赁公司，该公司再出租给华夏幸福使用，之后华夏幸福也会在合同约定的期限内进行回购，这种操作为公司的发展及时注入了现金流。

➣PPP资产支持证券

近几年，受到政策的积极影响，资产证券化规模在国内扩张迅速，各类投资机构纷纷设立资产支持证券专项计划。

2017 年 3 月，在国内第一批PPP资产证券化项目中，华夏幸福全资子公司九通基业通过发行资产支持证券进行了融资，该计划的资产为固安工业园区的供热收费收益权，相比于银行贷款，这种融资形式成本更低，也一定程度上可以提高华夏幸福公司的知名度，但在目前的国内市场上，华夏幸福还是极少数的利用“PPP 项目+资产证券化”来融资的房地产企业，未来想要充分利用该方式进行融资还需要进行不断的探索。

➣住宅市场销售回款

住宅销售额近几年已经成为了华夏幸福比较重要的回款来源，由于产业新城建设投资回报周期长，资金需求量巨大，如果缺少资金投入，可能会造成产业新城建设的停滞，连年增长的二级住宅市场销售额正好给华夏幸福注入了发展所需资金，这部分资金对于业务拓展所起的作用不容忽视。但 2018 年之后，全年房地产市场受到了严格的调控，华夏幸福在住宅销售方面的业绩也出现了下滑，所以这种销售回款支撑企业发展的方式是否可持续还值得商榷。

文章来源：元亨祥集团