当房地产由增量开发时代进入到存量运营时代，产业地产成为传统房企的新宠儿，但能够成功驾驭产业的房企却寥寥无几。

在原北京科技园建设（集团）股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉看来，目前产业地产展现出来的仍然是一幅并不壮阔的图景，甚至略显寥落。

5月9日，由国际金融地产联盟主办，凤凰网房产作为首要支持媒体的国际金融地产创新峰会在京举办。期间，郭莹辉接受了凤凰网房产专访。

产业与地产是彼此依存的关系，房地产依然是产业培育成长过程中非常必要的载体和配套，同时是开发企业投资平衡的重要手段。

郭莹辉认为，在产业地产领域，地产本身只是个容器、平台，上面加载了产业，产业才是本体。

“开发商只是想要这个容器，靠容器赚钱，产业只是对政府有个交代。但政府想要的是产业。“郭莹辉认为，开发商如果急功近利地想要用传统住宅开发的盈利模型套在产业地产，会发现很痛苦。

这一方面是因为，当比较投资回报率、回报周期和融资成本的时候，产业地产并不是一个好生意。

同样让开发商感到棘手的，是产业的运营、操作迥异于快周转的住宅开发，对职业经理人的综合素质、复合型能力提出了更高的要求，组建专业的运营团队异常艰难。

“产业地产需要的职业经理人要懂产业、懂策划定位、会招商，理解非标准建设，能做融资安排，这么长的周期、这么复杂的业务，传统开发商根本应付不了，配齐这样的运营团队太难了。”

由于产业地产主要面向实体企业，随着国家宏观经济形势和全球经济下行压力加大，产业地产的销路也面临挑战。

“前、中、后端，产业地产都面临着压力。”

但产业地产仍然有广阔的天地。截至2018年底，中国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为59.58％，发达国家的城镇化率则普遍超过80%，城镇化进程仍有进一步增长的空间。

政府管理能力也在同步提升，拿地、建房、销售的传统开发模式已经不能满足地方政府对产业发展的需求，这在客观上倒逼着开发商在住宅开发之外开始加载产业发展能力。“政府在政策上已经搞明白，与其把土地卖给开发商做传统住宅开发，不如逼着开发商做点产业，或者直接交给产业地产商，这叫肥瘦搭配。”

沿着这条路走下去，开发商面临的是战略选择的重新考量。传统住宅开发面向的是C端消费者，在2018年全国商品房销售额达到14.9万亿元之后，开发商需要思考住房的增量市场还有多大空间。在向产业地产的转型过程中，开发商面对的是政府、工业企业等B端客户，全新的领域需要的是另一种不同的服务能力，这对开发商来说是痛定思痛的战略选择过程。

在过去，政府提供土地，开发商进行住宅开发与销售，与政府之间是买卖关系、管理与被管理的关系。在产业地产领域，开发商与政府则演化为一种合作关系、代理关系。

郭莹辉认为，产业园区首先是一个产业孵化平台，带有一定公共服务性质，企业进行规划、融资、建设、招商、运营，代替政府完成产业生态和物理空间的打造，这在某种程度上是政府功能的延伸，开发商自然而然转化为城市运营商。

身份转变的过程同样存在风险，郭莹辉指出，产业地产最首要的风险来自于政府规划的变更，《城乡规划法》的法律地位以及地方政府的执行力度都会使产业园面临规划调整的风险。

同时，由于产业地产商的部分投资回报来自于政府的购买服务、税收返还，而政府一旦政府不履约，意味着产业地产商大量应收账款将变成坏账。

如同其他新兴细分领域，产业地产仍然不足以称为一个行业，它尚没有大面积催生一批能够盈利的企业，“但毫无疑问，未来产业地产将拥有广阔的天地。”