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产业地产开发的关键问题

开发模式

从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。

 

战略研判

产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。

“一带一路、长江经济带、京津冀协同发展”三大战略，对区域经济发展带来深远影响。全国大交通格局变化，城市群发展和区域一体化，改变着城市功能定位，产业地产项目也需要在更大的地理经济范围中寻找新的机遇。

商业模式

重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，商业模式创新的关键在于如何颠覆简单的产品“租售”模式。产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。

产业定位

产业是产业地产的内容，也是产业地产的核心，经过多年的发展，产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程，未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇（结构性产业机遇、改善性产业机遇、创新性产业机遇），判断产业发展逻辑（成本驱动逻辑、市场驱动逻辑、投资驱动逻辑），明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

产品定位

物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线。产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关，选择什么样的产品，意味着你将走什么样的道路；产品定位其次体现在怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。

企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大，这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。

市场定位

重点解决客户群体的问题。市场定位需要建立在大量的企业调研的基础之上，是来自区域产品需求，来自本地产业升级，还是来自周边产业外溢，要对各类潜在客群进行系统的分析。一般而言，一个产业地产项目70%的客户群体均来自于本地或周边区域，30%的客户来自于外部区域。

空间规划

坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做，将产品、公共平台等载体落实到空间层面，制定产物结合的概念规划方案，系统性的解决园区的土地利用、物业配比、指标体系、道路交通、绿化景观灯一系列问题，一方面便于园区营销宣传，另一方面便于指导后期园区的开发建设。

运营策略

从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略，并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求，面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。服务模式创新的关键在于如何找准入园企业的“痛点”投其所好。专业服务“让位”市场服务主体，开放服务端口，吸纳主体入园、能力入园。

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产业地产开发创新思路

针对以上8个关键问题，需要结合产业地产的发展趋势和最新实践，适应创新创业、互联网＋和金融创新的大环境，从产业地产项目的商业模式、开发操作、发展路径等方面进行创新的思考，探讨新的发展思路和发展路径。

不同的企业，经营产业园区的方法也不尽相同，各有千秋。有的企业在市场中游刃有余，对入驻企业提供的服务无微不至；有的企业善于与政府合作衔接，能够提供大量的优惠政策。下面是几个比较典型的园区案例。

产物一体

产业、物业综合开发，变孤立的房产开发为综合的产物协同开发，通过物业建设打造环境和硬载体，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主体内容，当物业可以实现持续的收益，通过资产证券化便可以实现产物的更高阶“盘活”。

招培一体

主动产业培育，变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务，创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条，“招培一体”，双向出击，解决产业难题。

政策+资本+产业 三位一体

围绕产业良性发展，以产业核心，寻求政策支持，寻求资本合作，向政府要政策和资源支持，整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源，以多种资本形式投资形成园区产业集聚。同时通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益，促进产业集聚发展。

 

不同的企业，经营产业园区的方法也不同，各有千秋。有的企业在市场上游刃有余，对于入驻企业的服务实现创新，有的企业善于与政府合作衔接，能够提供大量的优惠政策。

产业集聚

抓住客户需求，把精力聚焦在有重点需求的核心城市，布局在主要城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区等优质地块，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。

政策优惠

大量的优惠政策。包括对于重点或高科技企业实行所得税减免、用于研发的企业自用软件与出口创汇的高新产品增值税零税率、技术相关服务与收入免征营业税、高水平人才便捷落户以及关税减免、政府补贴与企业奖励在内的优惠政策，让园内的企业得到了实惠，也因此得到了迅速的发展。

优质服务

提供了人才对接、人才培训、行业人才数据分享等对接服务。随后还推出“就业一公里”实训项目，面向企业，对接校园资源，针对即将毕业的大学生，提供就业前的培训辅导，满足了园区企业的大量人才需求。

同时，园区行政事务平台为客户提供政策咨询、行政代办、项目申报等平台服务，而企业定制平台则就企业的个性需求提供支持，包括策划企业周年庆典、合作仪式，年会定制等服务。细致化的服务提供能够满足企业的不同需求，也能通过企业的发展最终使得政府和开发商同时获益。