一房难求的改善型项目,需要具备哪些特质?

来源:丁祖昱评楼市 2019-10-18 14:50:59

目前,以南京为代表的强二线城市,已全面进入改善住房时代。据克而瑞统计,截止8月底,今年南京已有45家纯新盘上市,其中多为中高端改善项目。

同时,南京新房成交也以中高端改善型产品为主,受到购房者青睐的项目多位于热门限价区域。

8月30日,位于河西南的华侨城天鹅堡首开,共计480套房源,2393组客户报名,中签率19.8%。其中,大户型是首选,208平四房最抢手。

近日,翡翠天际加推80套房源,551组买房人参与,中签率14.5%,开盘一个多小时即宣告售罄。

今天,我们将以南京这两个项目为例,看看此类改善型产品为何“一房难求”?

01 市中心:交通好、配套多

地段稀缺,决定了产品的稀缺。从区位上看,二者地处城市新老中心,华侨城天鹅堡位于河西南部,临夹江而建;翡翠天际位于雨花与河西交汇处,与河西中部仅隔一条凤台南路。

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交通配套上,目前翡翠天际更具优势。华侨城天鹅堡与地铁S3号线相邻,周边最近可与3号线换乘;翡翠天际旁拥有1号线和10号线双条轨交,且邻近的换乘线路较多,相对而言出行更加便利。

放眼未来,华侨城天鹅堡周边还将建设地铁9号线二期、有轨电车2号线(待运营)等,区域升值空间依然存在。

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其他配套方面,翡翠天际也更胜一筹,其3公里内拥有虹悦城、雨花客厅等成熟商圈以及明基医院、南京建邺医院等知名甲级医院,配套更加完善。

华侨城天鹅堡的最大亮点在于一线江景,医疗、教育和商业资源上,新建项目较多。

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地段条件优,配套资源好,加上河西以及主城区的新房供应相对不足,导致了此类区域的新房稀缺,这也是产品热销的原因之一。

02 新房周边二手房便宜

产品定位上,华侨城天鹅堡和翡翠天际的客群均以中高端改善为主,符合市场主流供需。

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华侨城天鹅堡鸟瞰效果图

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翡翠天际鸟瞰效果图

如今,80、90后一批新生代置业者追求较高的生活品质,二套房首付提高、利率上浮等政策迫使他们买房最好一步到位。

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根据克而瑞的数据,同比2018年,今年上半年南京新房成交在90-120㎡面积段和140㎡以上面积段的户型占比快速增加。

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华侨城天鹅堡约160㎡四房户型

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华侨城天鹅堡约187㎡四房户型

华侨城天鹅堡的首开户型从160-208㎡不等,为全四房户型;翡翠天际的主力户型从113-143㎡不等,以四房为主,二者均为改善型产品。

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翡翠天际约130㎡四房户型

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翡翠天际约143㎡四房户型

与此同时,受政府的限价影响,华侨城天鹅堡首开单价3.5万/㎡~4万/㎡。翡翠天际限价为3.5万/㎡,周边二手房挂牌价已经接近5万/㎡,倒挂接近1.5万/㎡。

这对于当地的改善客群而言,是一次住房更新和升级的好机会。

03 高附加值四房改善户型

除了地段和价格等外在因素,购房者对于产品设计和内在品质更为看重。

1、注重社交活动空间的打造

在整体规划上,华侨城天鹅堡和翡翠天际都打造了13栋住宅,且保持了较宽的楼间距,保证室内采光。

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华侨城天鹅堡效果图

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翡翠天际效果图

具体来看,华侨城天鹅堡规划13栋住宅、1栋公寓和1所幼儿园,包括4栋16F住宅,9栋30F住宅。翡翠天际仅有13栋13-20F的小高层。

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社区景观上,二者都注重社交活动空间的打造。

翡翠天际主打的新亚洲风格美学园林,形成了“二环四轴八花园”的场景式社交园林;华侨城天鹅堡打造了阅读花园、阳光草坪、林下空间等一系列美学景观。

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翡翠天际效果图

此外,比如说健身跑道、儿童活动区、老年活动区、休闲会客厅等场所,亦可满足不同年龄段的活动和社交需求。

值得一提的是,翡翠天际社区内还打造了1000米环形跑道,这在社区项目中还较为少见。

2、大四房设计,采光和视野都较好

住房改善,不仅意味着从原先狭窄的生活空间中得到解脱,生活质量也得到整体提升。

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华侨城天鹅堡样板间

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翡翠天际样板间

单从户型来看,翡翠天际主打113㎡、126㎡、130㎡、143㎡等,所有户型都做了双阳台和双卫设计。以143㎡户型为例,四开间朝南,主卧采用套房设计,拥有超大的卫浴空间。

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翡翠天际样板间

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华侨城天鹅堡样板间

华侨城天鹅堡拥有160㎡、162㎡、187㎡、208㎡,均为四房设计。其中208㎡户型为双套房设计,入户右侧为北向阔景大横厅,长约8.8米,宽约5米。约187㎡户型拥有超15米的南向面宽,采光充足。

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翡翠天际样板间

除此之外,翡翠天际打造的跨界双阳台,为家中增添了一处观景长廊。

华侨城天鹅堡的大多房型是边套,打造了270°L型景观阳台,视野和采光都相对较好。

3、采用国际品牌家装,打造现代智慧住宅

为了进一步提升生活品质,增加产品的利润点,开发商在品牌和科技两个维度,也下了一番功夫。

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华侨城天鹅堡样板间

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翡翠天际样板间

两个项目都是精装交付,翡翠天际采用了科勒、摩恩等一线品牌选材;华侨城天鹅堡配置了博世、唯宝和西门子等国际一流品牌。

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华侨城天鹅堡样板间

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翡翠天际样板间

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翡翠天际样板间

在智能人居方面,翡翠天际和华侨城天鹅堡都配备了地暖、中央空调、新风系统等家居设备,翡翠天际还有智能家电控制、智能窗帘、智能安防等系统助阵。

事实上,目前市场上新出的改善产品,品牌家装和智慧人居都已成为标配。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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