一,首先我们要说到旧改的先决条件。也可以说是做一个旧改项目的原则。有三点，注意一下。

1，低风险运作。2，合理的利润率。3，平稳的销售速度。

这三点很大程度上决定了旧改项目的选址，以及决定项目的区域。当然其实还有其他的一些目的，比如营造区域竞争力价值等。但是最基本的三点是最重要的。

因为旧改需要钱，政府需要，开发商也需要，而且以深圳现在的旧改成本，需要的资金量巨大。并且周期都不短。这三点是政府以及开发商做项目的基本准则。

 

二，流程，从一个老破旧的村子到一座新城的崛起，中间有哪些流程，又有哪些单位参与其中呢？一定要了解清楚，为什么？深圳的旧改时间长的十几年前就有消息了，但是现在还没拆的都有，这是周期问题。

还有作为投资拆迁房的客户来说，有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆和没拆又是两个价，所以进度不同，你的购房成本就不一样，也可以说是投资成本，毕竟投资讲究的还是低入高抛嘛。

 

流程有很多，一个一个细节的讲，看的人多点耐心。

可以分为四大步。即【立项】→【审批，公示】→【确定开发商】→【拿地】.拿地之后就是拆迁盖楼了。我们把前面四大步一一分开来讲。

• 需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。(当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的）
• 区旧改办同意之后做出审批之后递交给区政府批复。区政府批复之后，可以说是完成了基本的第一步，立项。
• 立项完成之后镇政府就要确定核实旧改的范围，并核查范围内物业归属，编制初期的旧改规划设计。
• 区旧改办根据镇政府的旧改方案进行一个评估，审查。在此基础上拟定一个更详细，更具体的规划。交由区政府。
• 区政府批复，并公示预案，区政府公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意。至此，完成第二个步骤，【审批公示】
• 接下来就是招标，这招标过程要讲一下，就是政府把项目放出去，各地产开发商来竞标，评标方包括村民代表，镇政府代表，区旧改办小组代表，国土局代表。一堆人挑。一般都是谁有钱挑谁。哈哈哈
• 开发商竞标成功呢就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户，不过现在的开发商都是从银行借钱出来做这个，和大家买房一样，都是喜欢杠杆从银行拿钱。
• 资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署【城中村改造单位确认书】。算是完成了【确认开发商】
• 开发商确认好了，国土局和旧改办签订【土地出让征用协议】，同时开发商拿到国土规划单位的【土地选址意见书】和【建设用地规划许可证】.重点来了，划重点！！开发商和村民签订【拆迁补偿协议】嘿嘿嘿，然后国土规划单位才给开发商签【房屋拆迁许可证】还有【土地出让合同】，开发商才能开始报建。至于报建之后就不知道了，反正就是可以破土动工了。各位等着收房子吧

 

为了更详细，内容难免有点多。其实看懂了就很简单。对于我们，关心的就是那四步走到哪一步就够了。【立项】---【审批公示】---【确认开发商】---【拿地】。其实很简单，拿地的时候就是你确权的时候，就是签【拆迁补偿协议】的时候。一般拿地报建之后两到三年交房，就是这样子。

当然，为什么之前说这么多关于流程的事呢，是因为现在很多人想买小产权博拆迁，本来的博拆迁是就买一套房子放在那儿，希望他能在几年内拆迁。然后赚一套商品房回来。但是其实不是这样的。为什么呢？旧改项目一般来说整个周期都在十年以上，当然也有快的。我是说普遍的，有的甚至二十多年的都有。那你如果卡好了点去买这个房子，你的一个投资变现周期就不一样。这是我的一个理解。

 

现在市面上已经立项的小产权有些价格比较贵了，稍高于普通的小产权。特别是已经可以确权的，就是那种开发商在拿地阶段的房子，龙岗的要两万多，南山的要四五万多。

不过这种能拆迁房源拿出来卖的不多，一般业主不是急缺资金不会拿出来卖，等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博拆迁主要就是存在不确定性，如果之前没有消息，那整个流程走下来周期就比较长。所以选择哪一种看自己的资金能力和需求。