目前湖南省内各城市发展格局处于长沙“一家独大”的局面，且中长期内这种局面难以扭转。

而通过长株潭城市群与长沙紧密关联的株洲、湘潭显然是最大的收益者，成为省内人均可支配收入最高的三四线城市。

因此，我们选取长株潭城市群中GDP较高的株洲，与省内其他三四线城市中GDP总量较高的岳阳、常德对比来看。

同属于湖南省内的三四线城市，三者的经济、房地产基本面在2019年有什么共性和差异。

01

城市基本面：岳阳、常德GDP总量大，株洲人均可支配收入高

从经济体量上来看，岳阳、常德2018年全年GDP分别为3411亿元和3394亿元，较株洲高出近千亿，常住人口也接近600万人，比株洲高出近200万，在总量上岳阳和常德相对更胜一筹。

但细化到人均数据则株洲优势较为显著：2018年株洲人均GDP达到65447元/人，岳阳、常德仅有58000元/人左右。

株洲在城镇居民可支配收入上也领先于岳阳和常德，2018年株洲城镇人均可支配收入为42867元/人，位居湖南省内第二。

而岳阳、常德则分别仅有32425元/人和31126元/人，购买力存在明显的差异。

虽然经济总量不敌岳阳和常德，但株洲人均财富显然更加充足，这点也体现在对商品房的购买力上：

2018年，株洲以400万的常住人口，完成了859万平方米的商品房销售建面和505亿的销售额。

在商品房市场容量上，株洲比岳阳高出近150亿，比常德高出200亿，受益于长沙的辐射，株洲目前商品房市场发展较快。

但从人口和长远发展的角度来看，岳阳、常德的内生需求会更充足，市场也能够稳健发展。

02

政策：与多数三四线宽松基调保持一致，调控主要集中在限价

与省会长沙是二线城市中调控最为严格城市相比，湖南省内三四线城市政策环境则相对宽松，这也与多数三四线过去一轮调控基调相一致。

岳阳调控政策几无，最为宽松。而株洲、常德调控聚焦价格端，限价成了政府维稳市场的主要手段。

例如常德高层不得超出1万元/平方米的限价政策，自2018年下半年政策出台起至今不曾放松，因此也有不少开发商通过做精装来变相突破限价。

此外，株洲2019年8月新出台人才引进政策，符合要求的人才在株洲首次购房享受2-5万元的购房补贴。

在人才吸引上株洲实际上在向很多二线、强三线城市看齐。我认为主要还是有“长株潭”一体化大背景做支撑，毕竟“有饼才有人”。

03 棚改：同样的“手段”，不同的“命运”

作为上一轮三四线市场上行的重要助推器，棚改、货币化安置的放缓甚至腰斩对许多三四线需求无疑是“釜底抽薪”。

从湖南省三四线常德、岳阳、株洲的棚改来看，自2018年下半年中央棚改政策收紧起，三城的棚改不仅进程缓慢甚至一度叫停，而2019年计划棚改开工量也大幅缩水，其中岳阳、株洲下降7成以上。

可以预想，失去棚改支撑后的购房者“后继无力”，购房能力也将大大下降，市场“阵痛期”在所难免。

相较之下，常德情况略好于岳阳和株洲。虽然棚改腰斩但体量尚存，但棚改客购买力不降反升，一方面是棚改计划相比新房成交体量而言依旧很大，另一方面提高了房屋拆迁安置的补偿标准。

实际上这也是常德市场热度要显著好于其他两个城市的主要因素。这一批征拆对象全面走向市场，需求层面的支撑相对较足。

比如体量达3500亩的常德某项目棚改客户占比达20%。

04

市场：整体趋冷，棚改支撑下常德市场热度优于岳阳、株洲

总的来看，在棚改安置力度大幅缩减、房价快速上涨导致购买力不足，购房需求提前透支等因素影响下，当前三城成交低迷、市场“江河日下”，其中仅常德市场热度尚可。

显然，株洲和岳阳的市场相对更为冷清和低迷。

数据显示，株洲商品房销售陷入持续低迷，2019年1-6月株洲累积成交面积同比下滑24%，降幅有进一步扩大之势。

此外，株洲全市房地产业从业人员近1.96万人，同比2018年下降10.2%，也从侧面反映了地产不景气，市场走弱的事实。

岳阳2018年下半年随着棚改“收紧”市场热度急转直下，在市场最低迷时期，经开区部分项目价格战激烈，甚至一度出现“喊价就卖”奇观。

实际自2018年以来，岳阳楼市便一直处于供过于求状态，尤其是项目扎堆的经开区和毗邻主城区的岳阳县，成交相对低迷，下行压力较大。

而常德市场热度较湖南省其他三四线略高，但与去年自身相比降温显著。

得益于棚改“生机尚存”、返乡置业客补充、政策层面相对宽松，以及距长沙较远受虹吸效应影响弱等因素影响，常德市场相比湖南其他三四线城市更为平稳。

2019年1-8月常德商品住宅成交面积累计同比增速达29%，不仅超过了省内其他三四线城市，且略高于省会长沙。

虽然热度相比其他省内城市有余，但与自身相比已然不足，成交表现日渐下行。

一方面是项目到访量下降近4成，另一方面库存量上升也可以看到目前销售压力较大，客户观望情绪浓郁。

05

房价：2019年普遍降价走量，岳阳价格管控相对较“乱”

从价格来看，三个城市整体均价相差不大，从实际调研的情况来看，常德武陵区各板块房价基本在7500-8500元/平方米不等，岳阳均价在7000-8000元/平方米之间波动。

但各个城市在价格管控和价格梯队上仍然差异明显。

典型的如岳阳，区域房价梯度明显但价格较“乱”，2019以来房价波动加剧，降价、分销、渠道齐上阵。

一方面因不同项目间对彼此实际售价“三缄其口”，信息不对称也导致“一盘一价”现象比比皆是；另一方面，为了抢客、回稳现金流，导致目前部分板块价格管理相对混乱。

此外，分销渠道也成为了多数项目主要拓客方式，郊县导市区，市区深挖再深挖，来访被渠道绑架成为了普遍现象。

而常德价格梯队则并不明显，主城区内房价最大特点是“全城一个价”，不同区域间没有明显梯度。

价格实际反映了当前市场的的情绪和短期走向。常德、岳阳、株洲均在2017年市场火热的时候价格迅速上涨。

2016年-2017年间株洲均价由4000元/平方米涨至6000元/平方米，涨幅近50%，这种上涨势头延续至2018年中旬，土拍热度带动房价涨至新高。

但进入2019年，各品牌房企感受到淡市压力纷纷降价走量。

岳阳经开区高铁板块项目也由之前的9000多元/平方米降至7000多元/平方米，价格逐步回归理性。

株洲房企也纷纷选择降价跑量，价格降幅普遍达10%以上。

东部美的城的售价变化最能反映房价走势，2016开盘售价仅4000元/平方米，两年间价格节节攀升，2018年5月一度升至9000元/平方米，在此期间项目依然“一房难求”。

2019年价格再次回落至7800元/平方米左右，不过由于项目所剩不多，因此整体影响不大。

综合来看，前期房价过快上涨、需求被透支、棚改缩减，都对未来价格上涨形成阻力。整体市场向下的大环境下，房价大概率会继续下探。

06

土地：品牌房企拿地回归理性，岳阳地价高位横盘，株洲迅速转冷

对比三个城市的土地市场来看，岳阳、株洲表现较为一致，前两年土地火热带动地价飞涨后，热度开始衰退。结果来看，则相差明显。

岳阳2017年地价“飞涨”后高位横盘，而株洲土地市场降温来的更为明显。

2017年以前，株洲土拍不温不火，溢价率低，竞得方也多为本土开发商。随着品牌房企纷纷进驻，株洲土地市场在2017-2018年迅速升温。

进入2019年，土地市场出现“反转”，随着株洲楼市步入下行通道，房企拿地趋于谨慎，1-7月份，全市房地产企业土地购置面积和金额同比分别下降59.2%和87.5%。

另外截至9月已有22幅土地流拍，成功出让的地块也多为底价成交。

常德则略有不同，从2018年湖南省重点城市的土地成交价格可以看到，与省内三四线相比，常德的地价无论是从绝对值还是地价房价比都处于较低位置。

而地价滞涨导致房价上涨动力不足。这一点与今年上半年多数三四线城市土地市场火热带动房价、市场回暖截然不同。

实际上，自2018年开始，常德涉宅用地的成交楼板价几乎没有涨幅，平均地价稳定在2000-3000元/平方米这一区间，房价上涨的预期在土地端基本被打消。

07

产品偏好：注重学区的同时价格敏感度高，100平方米左右三房畅销

就产品来看，我认为有四个方面值得关注。

第一，由于收入水平相对较低、购买力受限，小面积、低总价的实用性三房产品更为畅销。

以岳阳为例，在棚改退潮后购房者失去财富支撑之下，购买力瓶颈展露无遗。高层去化好于洋房，小面积段去化好于大面积段。例如恒大未来城，100平方米左右中间套三房去化明显好于120平方米以上边户型。

第二，常德、岳阳、株洲客户对价格的敏感度均十分高。例如株洲某项目直言客户并不关心产品好坏，只要周边项目每平方米单价便宜50元客户就有可能会被洗走。

第三，毛坯接受度优于精装。三个城市客户对精装抗性较大，市场上毛坯产品居多。

第四，“湖景”、“教育资源”皆为卖点，对客户吸引力较大。典型如株洲金茂悦凭借长郡中学的学区优势比一街之隔的碧桂园麓府单价高出1000元/平方米。

此外，在常德，客户更愿意为教育超额支付住房费用。在同板块内最好的学校往往是绝对的金字招牌。如恒大华府项目凭借名校不仅新房劲销，而且二手房也颇为抢手，月租金整套可达2600元，也有一二手倒挂现象。

整体来看，三城房地产市场整体走势一致，均呈现市场下行趋势。但又暴露出了不同的问题和症状。尤其是棚改，是诸多三四线固有的通病。

所谓成也棚改，败也棚改，房价的增长速度快于收入的增长速度注定会造成需求面缺乏支撑，对中长期楼市发展起到负面作用。

岳阳棚改退潮后“一地鸡毛”的现状短期难以缓解，购买力是制约其成交的核心因素。未来楼市将继续降温，量价大概率会下探之后维持横盘。

常德市场未免有些许平淡，未来市场热度存在继续下滑的趋势。但基于整体楼市供求平衡下没有突出的棘手问题，市场向下的空间不大。

长期而言，房价梯度尚未拉开，市场预期不明朗，虽然抗压性尚可但本轮周期内市场上行空间同样有限。

株洲的问题在于供给过量而需求趋于饱和，房企都在积极的“以价换量”，各项目降价屡见不鲜，但对销售的促进作用相对有限。

“长株潭一体化” 目前空有其谈，少见落地。即便落地，在都市圈的形成阶段，中心城市长沙的虹吸效应也要大于其辐射效应，短期未必能解株洲燃眉之急。