飙马专家组应邀考察某县级城市综合体项目

来源:飙马原创 飙马 2020-07-09 11:34

本站讯 7月8日,应某大型开发集团邀请,飙马专家组客户总监张总、营销总监程总、策划总监辛总一行实地考察了该集团开发的某县级城市综合体项目。

据悉,该项目位于城区核心地段,原为老百货大楼,改造后总建筑面积53万方,集高端住宅、商业、酒店、公寓于一体的一站式休闲购物的城市综合体。其中商业面积13万方,由商业综合体、临街商业和商业步行街3块组成,是当地龙头商业。目前项目一期已经开业运营,经营过程中存在问题,二期还有4万方,销售和招商遇到瓶颈,希望能与国内专业做商业地产的飙马机构合作,解决项目运营、招商和销售上的困局。

县城商业地产

在实地考察项目并听取项目负责人介绍后,飙马机构策划总监辛总认为,项目存在6方面的问题:

1、体量问题。体量并不是越大越好,尤其在县级市场,体量过大是把双刃剑,一方面对外可以形成多元化的竞争优势,另一方面对内也是一种恶性竞争,最后商户不赚钱,要么退铺,要么降租,无论哪种都是运营方不可承受之重。

2、产品创新。时至今日,我国经济、人均可支配收入,包括工资,都是连年上涨,物价也是快速增长的过程,由此可见消费力是在不断增长的,为什么商业地产越来越难做?有人说都怪马云,飙马认为与其临渊羡鱼不如退而结网,我国电子商务模式也是不断创新的过程,之前的团购、秒杀、双11到现在的直播带货,花样不断翻新,消费者应接不暇,纷纷买买买。而反观我们的商业模式,大盒子+商业街,我可以毫不客气的说,这是10几年前的商业模式。过去我们说商业要5年一大变,3年一小变,现在要改改了,一年一大变,一季一小变,时不我待,只争朝夕。

3、消费结构发生转变。首先我们要肯定,消费的能级是在提高了。过去我们送口红,可能几十块钱就算不错的了,现在大学生都送的起迪奥了,而另一个方面,我们这个县城的家用车也越来越多了,停车位也越来越紧张。在这种情况下,为什么来我们这个商业的人变少了,一部分选择了网上消费,这个就是消费结构的转变,如果我们商业还是秉持以前的思路,售卖产品,是无论如何竞争不过淘宝、天猫的。但线下有线下的优势,如何把线上无法实现的商业做好,就能够吸引消费者,目前看餐饮、娱乐、社交、教育、文化、体验、休闲、运动,线下更有优势,要打好自己手中的牌,吸引消费者走出家门。

4、客群管理。商业面临的客群比较复杂,分为前来消费的消费者,租赁商铺的经营者,购买商铺的投资者。很多出现问题的商业地产项目往往过于关注投资者,商铺一卖了事,而又往往一卖又无法了事,飙马机构20多年实际操盘过程中,见到因售后返租产生的矛盾纠纷数不胜数,因主力店撤场早上商户纷纷退租的屡见不鲜。所以飙马认为,商业项目的成功在于经营消费者,只要有消费客流,就会又源源不断的商户,只有有消费客流,商铺的价值才不会是无源之水,才会更有价值。商业地产不是为了更好的售卖商品,而是为了更好的生活。

5、商业引擎。目前项目一期的主力店包括肯德基、屈臣氏、成龙影院、大润发超市,而二期是一条商业街区,并没有主力店,缺乏磁石点,无法引导人流。这对于项目后期的招商、营销、运营,均造成不同程度的影响。为消除影响,可以在室外景观、场景布置、体验消费等方面入手,营造项目引擎,有利于后期招商、销售和经营。

6、招商与销售。13万的商业体量,目前看还是有点超标,但随着我国城镇化率的加快,以及城市向心力的提升,未来还有一定的市场机会。可以利用城市能级效应,向下游乡镇进行辐射。飙马机构曾经操盘过一个县级城市项目,商业面积6万方,位于城市新城区,距离老城区有8公里的距离,人口数量不足2万,飙马通过调查发现,乡镇居民对于到县城做生意、买商铺有很大的兴趣,飙马通过3个月蓄客工作,在开盘当日成功去化70%商铺,有效缓解开发商困境。

项目负责人魏总,在听取飙马机构建议后,承认项目前期工作存在很多缺失,比如没有业态规划,很多商铺销售出去后,无法做到统一管理,给后期经营带来很多难题,进而影响二期销售和招商,本次希望能过国内一线商业地产顾问机构飙马进行合作,通过飙马多年的项目操盘及销售代理经验,盘活二期项目,并使一期项目良好运营。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
10万平米
城市综合体
2020-10
0.32万平米
零售地产
2019-01
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
台湾菜
180 - 300平米
5 - 10年
全国
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
华东区
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
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